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引言
太古地产2018年业绩解读。
作者 | Raymone
近日，太古地产召开2018年全年业绩发布会，并发布了2018年度业绩公告。公告显示，太古地产2018年股东应占综合收益为286.66亿港元，同比减少16%。主要除去投资物业估值变动后，股东应占基本收益由2017年的78.34亿港元增至2018年的101.48亿港元。
2018年经常性基本收益(不包括出售投资物业权益的收益)为75.21亿港元，而2017年则为78.13亿港元，同比减少4%。太古地产表示，减幅主要反映来自物业买卖的下降。
财务方面，太古地产负债率有所下降。太古地产于报告期内的债务净额为299.05亿港元，资本净负债比率由2017年的13.6%下降至2018年的10.6%。
在太古地产收益下降的情况下，内地零售物业租金收入上涨对太古地产整体租金收入增加起到了积极作用，那么，太古地产在内地项目究竟表现如何？太古地产未来对于内地市场业务又是如何规划？带着这些疑问，商业地产观察带您解读太古地产2018年度业绩。
01
内地租金收入总额上升12%表现亮眼据商业地产观察了解，太古地产2018年的租金收入总额为121.17亿港元，而2017年则为112.52亿港元，增幅为7.69%，高于2017年4.45%的增幅，成为了太古地产全年业绩中的亮点部分。
在香港，太古地产办公楼物业组合的租金收入有所增加，主要由于续约租金上调、租用率坚挺。
在内地，租金收入总额上升12%，主要由于续约租金上调及租用率改善。
在美国，租金收入总额增长接近一倍，主要由于Brickell City Centre 的购物中心有更多的商舖开业。
在太古地产三个主营区域来看，内地物业租金收入的增加，成为太古地产全年租金收入增长的关键。2018年太古地产中国内地投资物业的租金收入总额增加12%至25.67亿港元，其中21.63亿港元来自零售物业及3.91亿港元来自办公楼物业。
从目前各个项目销售额来看，除了北京颐堤港勉强避免了零增长之外，北京三里屯太古里、广州太古汇均稳步增长，而成都远洋太古里更是保持强劲的高速增长，上海兴业太古汇未列入统计。
北京三里屯太古里
太古地产在中国内地的首个零售物业项目——三里屯太古里2018年的租金收入总额录得理想增长，反映在续约租金上升。此外，在报告期内，三里屯太古里零售销售额增长 11%，租用率为100%。
在2018年，三里屯太古里继续延续“首店收割机”的实力，接连斩获Champion、Reverb、KISS等知名潮牌“首店”。由于三里屯太古里不断强化其作为时尚零售地标的定位，市场对其零售楼面的需求强劲，而太古地产也预期三里屯太古里正进行优化工程将对租用率及租金带来正面影响。
此外，三里屯太古里西区(前称北京三里屯雅秀大厦)将被翻新成为三里屯太古里的延伸部分，预期将于2019年后期竣工。
北京颐堤港
太古地产与远洋集团在北京的合作项目颐堤港，近两年发展势头一路向好，2017年零售销售额增长60%，出租率也高达99%，凭借销售额的大幅上扬，颐堤港也一度成为太古地产内地表现最为亮眼的项目。
但在今年，颐堤港租用率为99%，但销售额仅上升0.3%，近乎零增长。太古地产对此表示，主要是由于商场对租户组合进行了优化所至，目前颐堤港依然为北京东北部重要的生活时尚购物中心，预期销售额会迎来反弹。
成都远洋太古里
成都远洋太古里是太古地产在内地的第二个“太古里”项目，在报告期内，成都远洋太古里租用率为99%，全年零售销售额上升22%，连续三年高增长，甚至成为了西南商业地产界的一个奇迹。
广州太古汇
广州太古汇位于广州天河区的优越地段，是一个以零售为主导的大型综合发展项目，太古地产认为其2018年的租金收入总额有满意的增长。在报告期内，广州太古汇的租用率为100%，零售销售额增长11%，反映在于完成了品牌租户的优化组合。
上海兴业太古汇
上海兴业太古汇，是太古地产在内地的第二个“太古汇”项目，其引进了全球最大的星巴克臻选烘焙工坊，在报告期内租户已承租(包括承租意向书97%楼面），92%的零售楼面已经开业，目前已成为上海的新地标。
关于2019年的内地各项目所处城市的市场情况，太古地产在业绩公告中也给出了预测。
太古地产预计北京、广州及上海的零售销售额将稳步增长，而成都则将有温和增长。尽管市场其他竞争对手的楼面供应增加，预期上海及成都的零售物业租金有温和增长。
在北京，预期市场对奢侈品、时装及生活品牌以及餐饮方面的需求坚稳；
在广州，国际零售商及餐饮品牌商对零售楼面的需求强劲；
在成都，预期2019年市场对位于优越地段的零售楼面需求强劲。
02
锁定核心一线城市研究大湾区机遇太古地产进入内地市场多年，尽管项目布局速度较为缓慢，但核心一线城市项目的高收益，令太古地产对内地市场仍然保持着乐观积极态度。
2018年3月，太古地产与上海陆家嘴金融贸易区开发有限公司联名成立了前滩太古里的项目公司，各占50%的权益，用来共同开发前滩项目。目前，该项目已正式启动招商，计划于2020年底起分阶段开业。
前滩太古里是位于浦东新区前滩的低密度零售发展项目。这是太古地产在上海的第二个发展项目，也是中国内地第三个“太古里”项目。
太古地产（中国）行政总裁彭国邦在此前曾对媒体表示：“太古地产很重视在内地一线城市的发展机会，正是基于对于上海商业地产市场的信心，在南京西路兴业太古汇项目正式营业之后不久，我们就着手开始了前滩太古里项目。”
纵观太古地产内地项目，北京有三里屯太古里、颐堤港，上海有兴业太古汇、前滩太古里，广州有广州太古汇，成都有成都远洋太古里，除了新一线城市成都，太古地产项目均布局于核心一线城市，那么太古地产何时才能进入离香港最近的深圳呢？
在此次太古地产2018年全年业绩发布会上，太古地产董事局主席及常务董事施铭伦对此做出了回应，他表示：“太古地产仍在寻求在深圳的布局机会。此外，我们已在深圳开设了一间办公室，非常认真地研究粤港澳大湾区存在的机遇，但找到一个合适的地点，还是非常不容易的。”
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