编者按：
在过去数十年里，以新鸿基、恒隆、新世界、瑞安、太古等公司为代表的港资房企，抓住内地发展机会，集中涌入了内地房地产、商业市场，港资商业项目在全国遍地开花。而这些企业，在全国租金收入整体下滑的态势下，租金收益持续走高，显示出很强的抗风险能力。
然而，在历史发展的洪流中，没有一种商业模式能永恒领跑。
随着近年来内地房企对商业地产发展模式、业态创新的不断摸索，以及对互联网技术的灵活应用，以保守谨慎精细运营著称的港资商业，正逐渐走出“高光时代”。
凤凰网房产奇点商业推出《港资商业进退录》系列报道，分析港资商业的生存现状、未来战略、以及发展模式的优劣。
往期报道：
港资商业进退录① | “激进派”新鸿基
港资商业进退录② | 恒隆能否”恒久兴隆”?
港资商业进退录③丨九龙仓：香港得意，内地失意？
港资商业进退录④ | 瑞安老矣，尚能饭否?
港资商业进退录⑤ | “绅士”太古
港资商业进退录⑥ | 利福国际：花开两朵各不同
这是一个幻灭与传奇并生衍裂的时代，没有什么永垂不朽。
当光辉岁月逐渐影绰，落日余晖中的新世界百货（下文称新百）已难掩悲凉。据2018/2019中期业绩报告，截至12月31日止六个月，集团收益为18.09亿港元，较去年同期减少3.5%；期内利润减少12.9%至0.89亿港元。
而不断进化中的新世界发展，则凭借资产优化、运营发力以及K11购物中心等新举动，2019年中期业绩财报较为可观。财报显示，截至2018年12月31日止六个月，实现收入492.67亿港元，同比增长76.36%；毛利152.74亿港元，同比增长49.94%。
逆转衰败势头的新世界能否寻觅到“新世界”，奇点君将带读者深度观察。
接连关店：消逝的光环
新世界集团正式进入内地市场始于上世纪80年代。1980年，其先是在广州开发投资了广州中国大酒店，后于1992年成立新世界发展中国地产有限公司，成为最早进入内地的港资企业之一。
1993年，新世界百货于香港正式成立。翌年，其在中国成立的第一家百货商场落子武汉西北湖畔，定位中高档，雅致、时尚的中青年一族成为新世界百货锁定的目标顾客。在那个网购不甚发达的年代，凭借难以一见的国外及港澳台品牌，新世界百货受到一众追捧。
公开数据显示，2011财年，新世界百货的营收由上市之初的9.8亿港元增长到27.5亿港元，净利润由3.03亿港元增长到8.56亿港元，5年间营收及净利润水平均增长近2倍。
然而，在商业世界中，最繁荣的时候，往往也暗示着衰落的开始。
2012年，面对电商的强烈冲击，加之太古里、大悦城等新潮商业体的纷纷涌现，传统百货开始在一片唏嘘中走向式微。
曾开创“007 模式”的纯本百货黯然倒闭、永旺百货撤出朝阳大悦城、望京NOVO 百货正式关张……2012年，百货巨头百盛也出现了上市八年来的首度净利下滑，从2012年到2016年，在中国陆续关闭14家门店。
新世界百货亦没能逃脱魔咒。
财报显示，2012年新世界百货的经营业绩虽在增长，但年度利润已经呈下滑态势，由2011年的8.56亿港元减至6.08亿，同比下跌29%。
2015年更是出现跳崖式下跌，经营业绩由上年的41.11亿降至40.29亿，净利则由5.20亿骤减至罕见的0.69亿，员工数也由6563人裁员至4949人。
查阅历年数据，其2015—2018财年四年的净利润之和竟不及2014财年的一半。
经济寒冬中，“闭店”成为最直接的止损方式，公开资料显示：
2012年2月7日，宁波新世界百货汇美店正式停业
2014年11月30日，武汉新世界百货硚口店闭店调整;
2015年12月20日，北京女子百货与华美科技终止租赁协议
2017年6月30日，大连新世界百货闭店;
2018年12月20日，沈阳新世界百货中华路店停业。
2018年12月30日，华中区开业时间最短、总楼面积最大的汉阳店停业
……
当越来越多的门店地址出现在“死亡名单”上，新世界百货的光辉岁月，连同那个蓬勃焕发的百货时代，一同成为一代人脑海中一去不复返的集体记忆。
好景难再：迟缓的变革
城智更新研究院院长陈方勇认为，百货业当初的兴起来源于“信息差”带来的利润空间，从专柜销售、自营销售到买手店模式，百货始终没有跳脱“买东西”这一逻辑。但在新的消费环境下，对于品牌商家和消费者来说，它的可发挥价值越来越小。
事实上，面对业绩的连年下滑，新世界百货也曾表示，经济增速放缓、消费方式的改变以及集团经营成本的上升是实体零售业经营艰难的主要原因。
此外，有业内人士指出，集团内部分歧以及保守的经营风格也是新世界百货业绩不振的重要因素之一。对于百货的转型变革，一部分坚持百货模式，维护现有利益；另一部分则希望增加体验化和新鲜元素，但探索势必会造成利益损失。
这就导致了新百在变革初期的反应较为迟缓。从2015年开始，其部分门店已经开始增加餐饮、体验业态的配比，但大多只是在原有基础上的小幅调整，并没有突破性的改变。
实质意义上的变革发生在2017年。
这一年，新世界百货试水电商，推出线上购物平台“新闪购”，并尝试进行百货私有化。品牌方面，新世界百货开发了“LOL（Love • Original • Life）原创生活概念店”及N+系列两个自有品牌，并推行“一店一策”战略，重新梳理市场定位。
虽然这些举措产生的效果不一，但确在一定程度上回挽了新世界百货的颓势。
据2017/2018财年中期报告，截至2017年12月31日，该企业集团六个月收益18.73亿港元，同比增加5.2%，实现净利润1.03亿港币，同比增长10.75%。
但艰难仍在继续。在最新财报上，新世界百货不仅业绩再次下滑，还在半年内关闭3家门店，缩减305名员工。
2018年底，新世界百货在内地共经营32家百货店及2家购物中心，值得一提的是，2007年-2015年，新世界百货的门店数量从31家百货店扩容至41家百货店和2家购物中心，目前的门店数量又几乎掉至11年前的水平。
易居研究院院长严跃进认为，此类业绩充分说明百货业态不受市场关心，这是整个百货产业的原因，并不是某个单纯企业所引起的。目前百货企业的转型压力巨大，最重要的还是关注消费市场变动。
进退K11：难复制之谜
与百货的辗转多艰相比，K11的出现则演绎了另一番景象。
2008年，作为新世界集团第三代掌门人，郑志刚思索在商业中加入新的元素，在对新世界百货VIP调研后，他认为高趋同度是制约零售业发展的最大障碍。由于在国外饱受艺术熏陶，他尝试在项目中融入人文、艺术与体验业态，打造博物馆零售模式。
2009年12月，K11首个落地项目——香港尖沙咀K11开业，其中80%的品牌首次登陆香港，这个有着“购物艺术馆”的之称的商业体在开业第一年便实现了盈利，且收入比整改前翻了3倍，月客流量稳定在100万人次以上。
K11在香港获得成功后，郑志刚希望将同样的逻辑复制到内地。2010年，郑志刚投掷4亿人民币，想要把淮海中路的新世界大厦也改造为K11 Art Mall。
由于是个调改项目，建筑具有先天硬件与体量的不足，但丰富度与动线的缺陷并没有影响上海K11的人气，虽占地面积仅3.8万平方米，却其同样创造了单月100万人流的纪录，并成为上海潮人的聚集地。
上海K11曾举办的莫奈展期间，日常营业额增长20%，吸引了超过26万人，并推动商业租金提升70%，而同期的办公租金涨幅仅为30%。
新世界看好中国市场，郑志刚曾计划到2019年，打造包括艺术购物中心、高级写字楼及公寓等在内的19座K11商业项目，进驻北京、上海、广州、武汉、天津、沈阳、贵阳等城市。
然而，从2009年香港K11横空出世，这10年期间，仅有8座K11购物艺术中心开业，即使加上还未开业的布局项目，离既定目标也是相差甚远。
尽管曾经夸下的海口并没有完成，但新世界发展并不满足，在2018年的财政年度中期业绩会上，郑志刚曾向媒体强调，未来会开发23个K11项目，计划2023年涉足9个国内城市。
重仓内地：进击的新版图
值得注意的是，在商业地产版图上，新世界发展则左手抛售，右手加码。
在2016年前后，新世界中国、周大福企业还向恒大集团出售了8个位于内地的二三线城市项目，总价值超300亿元，彼时，新世界被外界猜测欲退出内地房地产市场。而在业内人士看来，抛售房产业务获取资金周转，不过是新世界集团借以重构内地市场、加码商业地产的一步棋子。
新世界集团向外界的发声也正是如此，其公司高层人士不止一次公开表示：出售部分内地地产项目只是重组旗下资产、优化投资组合，并不是要撤出内地。未来，新世界希望更加聚焦北京、上海、广州、等超一线城市，以及武汉、杭州等一二线城市的商业。
不仅重仓一二线、聚焦大象湾，新世界“斥200亿拿地”更被视为重返内地的大动作。截止2018年12月31日，核心物业发展项目不包括车库的土地储备总楼面面积约570万平方米，核心物业发展项目中49%位于大湾区。
在新世界发展2018年的财政年度中期业绩会上，执行副主席郑志刚还曾坦言，在土地开发方面，新世界发展将摒弃港企一贯以来的长时间开发土地传统，把目前土地开发的时间由10年调整为3至5年，以获得更快周转。
对新世界集团的商业体系来说，当前忧患与希冀并存。一方面，K11品牌正代表着新生力量，通过“生活+工作+零售”的运作模式，或将续写其祖辈一代的商业辉煌；而另一边，新世界百货的转型调整依然雾霭弥漫，“活下去”成为更重要的命题。
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