前言
说句或会被骂的话：很多有钱人之所以成为有钱人，是有道理的。
他们中的很多人，学习欲望和学习能力很强，对信息反应敏感，勤于思考，勤于行动。
本文作者“谦和屋”是他们中的一位。他是股市里积极参与股东大会、独立思考长期持股的大户，也是在多个城市考察、拥有多地物业的房地产投资者。
他还喜欢慷慨分享和交流，本文是“谦和屋”近几个月在江浙沪房地产考察的所见、所闻、所思、所感。
从中既可看到谦和屋的草根调研情况，也可看到一个有钱人的思维方式。我们摘选原文中部分，看重的是后者。文中的数据真实性，我们未做核实，有心者自己查看。
谦和屋原文超过3.8万字，有趣、有料、有人文、有温度。为了节省读者时间，“聪明投资者”删成约1.7万字。查看原文或转载可到“谦和屋”公众号（qianhewu2008），本摘录严禁转载。
游历四个多月，我对江浙沪房产的一些考察及思考
大概从2017年7月底开始，我在江浙沪盘桓了四个来月，实地去了十来个城市，自驾去的，车子开出去的时候，还才三五百公里里程，回程到了将近一万公里了。收获不少，感触良多啊！
房产一直是我持续研究思考的一个方向。正好我在宁波也有房产，所以，带着家人以宁波为中心，就这么兜兜转转游历了四个来月。有一些见闻和感悟，在此和各位好朋友们分享。
我和很多朋友交流投资的时候，发现有个很有趣的现象。
投资证券市场有一些好朋友，交流的时候，发现对房产很有曲解，甚至排斥。
同时，另一些投资房产的好朋友，也对证券投资充满了排斥，甚至执念。
作为曾经职业做过二手房以及现在职业投资的我，把自己的一些经历做分析，提供另外一个角度，供各位参考，斧正。
我对房地产投资的基本判断
我大致有如下结论，供各位朋友们参考。
首先，我认为，中国未来会发展成一些大的城市集群。
1，以北京为中心的京津冀城市集群。
2，江浙沪城市集群。
3，武汉长沙双核心的中部城市集群。
4，珠江三角洲的城市集群。
5，重庆成都双核心的西部城市集群。
6，没了……
其次，这些城市集群会越来越大，越来越强。然后，年轻人，大部分陆陆续续到上述城市集群。其他城市陆陆续续逐步缩小。
我个人投资房产，大致就会在这些城市做选择。
有些朋友非常幸运，出生成长在这些城市，区域，就会占有非常大的优势。跨区域投资有很多弯路要走。没办法，我也在走这个弯路啊……
我个人大概会重点看——
1，江浙沪城市集群，
2，珠江三角洲城市集群。
这次主要说江浙沪地区。
为什么我认为房地产投资是我投资理财的重要一块呢？
核心在于房地产的利润，有三块可以吃。
这三块，都吃上了，整体的收益就会比较高，而且，相对较安全。
第一块，房产本身的增值。
第二块，房贷的杠杆，即房贷可以再投资。
第三块，房租收入。
先说第一块，房产本身的增值。个人认为，房产要细分之后看。未来，会在中国呈现完全不同的态势。这一点，会和股市特别像。
有些城市还会涨，实在涨不动了，就横盘震荡一下，休息休息，再接着涨。
但是，更多的城市，就不会涨了，且很有可能下跌，哪怕是明面上不跌，最后实质上是跌的。
（几乎越来越肯定，随着二手房中介的招安收编，房价几乎可以肯定很难跌了，至少台面上如此。）
过去近20年，中国应该是全国普涨。这是很正常的，相对于货币的超发，房产增加的速度太慢太慢了。毕竟，钱增发起来快啊……房子得一砖一瓦盖啊~
但是，这几年就非常明显了，有些地方涨幅就较小，有些地方涨幅就较大。未来，我认为，这种情况会越演越烈。
有些地方不但没有涨幅，甚至会几乎没有流动性。可能未来五到十年，或者更久，这种情况就会发生。
我这次在江浙沪游历发现，富裕如此的地方，都有很多小一点的城市，几乎看不到年轻人，晚上街道上安安静静……
可以想象，再过十来年，这些城市会如何。
那么，全国另外那些不这么发达的地区呢？像不像股市？好的股票会一直涨，涨十几年，几十年，差的股票ST，摘牌……
对房地产定价系统的思考
我提出一个非常值得我们认真思考的问题：
房产的定价系统和股市的定价系统有什么差别？如何面对处理这些差别？
我个人认为，这是一个巨大的BUG，里面的道道太多了。
众所周知，股票的定价系统，直接在软件系统里面撮合成交，由于A股的成交量非常大，所以，折价溢价不大，往往每股差不了几分钱。
然而，朋友们，请你们现在思考回忆一下，房产定价系统是哪里来的？
中介！散布在城市里大大小小的中介。
这就尴尬了……
这么严肃的买卖房子的大事情，往往成百万，几百万，上千万，最后定价系统这么儿戏？中介可以随意写价格，报价格……
是的，就这么散，都散了几十年了……
这里面就有很大的BUG！
但凡是网上找到的中介网站报价，都是相当不准的，实际到成交价上下能差20%以上，可能贵，可能便宜。
倘若房型是洋房或者别墅或者工业商业地产，差价可能上下50%都不好说。
是的，就这么离谱。我看了很多年房子了。对这个定价系统感受就是——散，乱。
我个人不太倾向跨区域直接购买新房，你找开发商买房子，你是弱势，全款能打到96折就不错了，一两套房子的，现在还不一定有资格买。
我喜欢找二手房买，买那种次新房。就是建了五六年以内的，干干净净，清清爽爽。
但很多城市，尤其一线城市，税是奇高无比，几乎没有腾挪空间的，最后实际交易完毕之后，发现想象的收益率和实际的收益率差距还挺大。
所以，关于第一块收益——房产增值的部分，我个人的操作手法是：
尽可能折价，至少平价买房子，这几乎就排除了新房，且要花较大的精力，因为得一套一套淘啊。
其次，我的持有时间，必定就会长达很多年。
举例，100万买进，一年就算涨30%，实际交易的时候，可能折价一部分，摩擦费用一部分，最后，到手的涨幅不知道还有20%没有。扣掉劳心劳力的成本，机会成本，其实所得寥寥。
但是，持有十年，按照15%左右的收益，就是翻四倍左右，这时候，整体算总账的时候，会比较划得来一些。（且持有时间长，相当于摩擦费用平摊了。）
第二块收益——房产的贷款再投资。
这道理很简单。但实际操作起来，很多人做不太好。我也在学习摸索阶段。
房产三个收益中，我个人最看重贷款再投资这个收益。其次，才是房产增值的收益，最后，才是房租的收益。
我个人认为，真正值钱的，是贷款！倘若一套房子无法贷款，我想，我多半不会去投资房产，因为，房价的涨幅，没有我投资股市的涨幅大，且流动性很成问题。
北上广深的房价，十年大概六七倍吧，不同的房子涨幅差距很大的。大概每年20%左右的年化收益算上层的了。
但是，一旦涨了上十倍的房子再卖出的时候，把摩擦费用算上（税金，中介费，误工费等折算）。实际上，真的和投资股市的收益差不了几个点。
关键是，损失了流动性。（一般交易到拿到钱，能在两三个月完成的，都算不慢的了。）
真正让投资房产变得无比美妙的是，低至3成的首付，和低至四五个点的利息，以及房贷这种按月还款，不用展期，几乎不怕爆仓的杠杆方式。这才是真正值钱的地方。（目前可以看到，这是一个梦……）
没有这一块收益，我想，我多半不会去投资房地产。而有了这块收益，那么，意味着我四五个点贷出来的钱，投资股市或者再投资房产能获得15%左右的收益，我就平白无故多出十来个点的额外收益，且相对比较安全。
有人直接拿贷款又去投资房产，然后再用这样的方式重复很多次，原理有些像牛市中不断质押上涨的股票来融资再买进一样。
我自己不太喜欢搞得比较紧张，所以，一般我不太会这样做。
第三块收益——房租收益。
在职业房产投资人中间，很少看重这一块的。原因是，收益实在太少了。
在北京，可能一套1000万的房子，能租十多万就算好的了。一年收益一两个点，还要给配好家电家具，隔三差五还要过去和房客打打交道，帮帮忙啥的，怎么算怎么不划算。甚至，最后家具家电一折旧，还得小亏一点，哎……
房租收益主要是商业工业地产类的才吃得多一点。
正巧，我们自己有投一点点，比如，写字楼，我大致计算过，按照买入价格算，约租金收益9%左右，但是，请注意啊，写字楼的装修折旧是较少的。
无论是毛坯还是精装，因为租客对公司整体形象有要求有设计，所以，这部分装修费用是租客来承担，房东会要给出装修期，依照房子的大小，从1个月到6个月不等。
相比住宅，装修家电家具折旧少了很大一块，房东房客打交道也不那么费心。
在中国的今天，由于大量投资房产的人持有物业且暂时几乎没有物业税，导致市场上有相对足够的房子出租，所以，可以花十来万在北上深租上千万的物业。假设出了房产税，很多人天真的认为，会打压房价。
我个人认为，打压房价几乎不可能，倒是非常有可能提升房租。（尤其一线城市）
我太太的妹妹去年刚到华尔街一家投行，这次回来告诉我们，她租了一个稍微好一点的单间，1600美金一个月。
房租收益还有一种吃法也比较高，就是工业地产。但是，一般是公司化操作，也几乎无法大量操作。大概租金收益能有10%左右。
以上就是房产投资我个人实践的三种收益方法。基本上，还是可以直接拿来运用的。目前看来，收益还是勉勉强强过得去的。
投资该选择哪个城市
那么具体到投资该选择哪个城市呢？
我个人选择城市的标准是——在判断未来发展大概率向好的前提下，选择自己喜欢的城市。
这次主要分享一下江浙沪地区。
先从宁波说起吧。
宁波这个城市特别有意思，房价令人想不到的平和。但是，收入却是很高的。
宁波这几年似乎没有那么突出了，或许，是周边城市发展越来越好了。尤其是杭州的突飞猛进。
2009年，杭州gdp约5100亿左右，宁波4200亿左右，差距900亿左右。2016年，杭州gdp约11000亿左右，宁波gdp约8500亿左右，差了2500来亿了。
我亲人也有在宁波投资了很多房产的，关于宁波房产，我个人的意见是，本地人投资自住肯定是没有太大问题，但是，未来发展我认为可能不是最好的选择。
原因很奇特，浙江这边啊，至少以前来说，省会没有压倒性优势。而是几乎所有的城市都富裕，尤其人均很富裕。
那就导致一个情况，浙江的年轻人巨喜欢留在本地发展。
宁波人本来就不太选择出去，（出国的倒是不少）那么，有没有很多人选择来宁波呢？
我认为，选择到浙江发展的朋友，首选或许不会是宁波，可能是杭州。这样来说，房产的发展，有一个很核心的增量——新城市居民。就打了折扣。
所以，我认为，如果不是本地人，选择宁波投资房产并非是最棒的选择，当然，绝对是不错的选择。
目前，在宁波大概一万多还是可以买到不错的房产的，论租金收益，还是能吃两口的……（现在一万多不太好找了……）
宁波往东，有个舟山，房价还是便宜，投资的话，可能不是最好的选择，因为二手房市场不活跃。
绍兴是一座非常美的城市。房价也不贵。一万出头。也就可惜在二手房市场不活跃。
特别提醒一下，一个二手房不活跃的城市，投资房产还是需要稍稍谨慎一点。因为，房产三块利润中的——房价涨幅这一块，在兑现的时候，会有些麻烦。
要么时间上会很长，就是卖很久才卖得掉。要么就是价格上要有折扣。总之，会有一些些的不如意。
投资的朋友要提前有心理准备，并做好策略。很可能要卖好几个月，或者折价10%-20%，这个最好一开始就打在成本里面。
我认为能跨区域投资的地方，或许寥寥，甚至没有也可能。这也像股票，A股几千只股票，到最后，能长期跟踪的，或许不过几十只，能最后等到购买的，或许只有十几只，甚至，几只而已。
不过，好消息是，只需要几只股票，也只需要几套房子，大概就能获得令人满意的收获了。
投资房地产切忌平均思维
我个人认为，第二个房产投资的BUG是——平均思维。
经常有朋友会问我：
“我在XX市，你说，我们未来三五年的房价，还会涨么？”
“你说，全国涨了这么多年了，接下来，我看，肯定会跌，你觉得呢？”
“你说，全国涨了这么多年了，接下来，我看，肯定会涨，你觉得呢？”
……
类似的问题，我总是无从下口，因为房产投资是不太care这种平均思维的。
这个坑，投资股市的朋友，特别容易遇到。因为，股市一旦牛市来了，大部分都会涨，一旦熊市，大部分都会跌。
可是，房地产投资完全不是这个逻辑，平均思维会吃很大的亏啊。
我个人认为，原因大致有这么几点：
1，房产由于总价很高，导致多数人投资覆盖面较小。
房产一套下去就是上百万，甚至几百万，上千万，怎么分散？
对比股票投资，这就是相当于集中投资到一支，最多几只股票上面，且很难调仓换股。（摩擦费用和政策限制）那么，就会出现，全国普涨，你依旧不赚，甚至亏损。
我太太十来年之前在杭州有套物业，这十来年，杭州房价涨疯了，可是，由于那套房子是很奇特的企业自筹建房，最后并没有赚到杭州几倍楼市的涨幅。
房产投资，绝对不要用平均思维。
2，意外情况会令人——很意外。
房子不像股票，股票对应的是企业，企业是活的，有自救能力，万一没自救过来，流动性还是有，多少能卖点儿出去。
你像乐视，出这么大状况了，现在还是能卖掉。（后记，发文数月后，乐视被恒大大额注资了，你看，股票至少还有哪怕很微小微小的希望……）
而房地产一旦有意外，第一危险的，根本不是价格下降，而是流动性锁死，更离谱的，可能连出租都出租不出去，贷款也贷不了，还要贴物业费，还要花精力照顾，未来可能还要贴税。
比如牵扯非常多法律问题的房子，完全卖不出去。哎，我又来献身说法了……
十多年前，我和我兄弟在北京天津待了一年半，当时在一个天津叫做华苑的地方租了一间房子，没曾想到，这间房子有法律纠纷，房东欠了别人一百多万，是个老赖……
好家伙，某天有人敲门，我不疑有他，开门迎客，结果涌进来一家子人，开了眼界了，八十多岁老两口，两对五十多岁夫妇，这六位，进门就往沙发一坐，也不当自己是外人，就把腿盘上沙发。
我们傻了，这是什么情况啊？
后来得知，这一家子，好不容易找到这个老赖的房产，就赖这里了，这家子也不说什么，自带干粮，睡地上……报警也没用，警察来了，说这是经济纠纷，找房东，更没用，来都不敢来。
各位，这样产生意外的房产，一旦你买了，等待你的，将是充满了意外的生活体验，对不？
现在还有朋友问我法拍房能不能买，好便宜啊，我都说，水太深，朋友……
3，不同小区的差价，可能超过你的想象。
我自己买过一些物业，所以，多少算有些经验。我建议选小一点的小区，选贵一点的小区。
为什么呢？
第一，小区大，物业品质大概率就会降低，这已经屡屡发生了。
您想想啊，假设每100户配一个保安，1000来户的小区，大概是十多位保安，就可以了，5万户的小区，那不得500名保安啊？
显然，这么大的保安群体难以有效管理，事实上，我们发现，部分小区被盗案子就是极少数离职的物业人员干的。因为，流动性过大，很难把控。
第二，小区过大，意味着住户很难团结。我现在这个小区，才四百来户，业主巨团结，大家有个群，小区里面一有风吹草动，大家群里就马上沟通，已经驱逐好几家改成高端民宿赚钱的商家了。但是，巨大的小区，很难做到这一点，
为什么选贵的小区呢？道理很简单，一来品质相对较好，二来，价格本来就是一种筛选机制。
贵的小区，你自己住，你将来的邻居素质就会较好，出租，将来租客的素质就会较好，出售，能接受高价格的买家，购买力也会比较好一点。（相对而言啊，不要绝对化了哈~）
就这三点，你就会发现，平均思维会在房产投资上，出现巨大的坑。随便碰上一个，都会元气大伤。
江浙沪不宜跨省投资和适宜投资的城市
刚才说了宁波，舟山，绍兴等地，接着说江浙沪其他城市。
嘉兴是一个很棒的城市，关键是，房价还不贵哟~
嘉兴在我看来，最大的好处是，是个中间地段。
到上海、杭州百把公里，到苏州大几十公里，开车很快就到了。
如此重要的三个城市，嘉兴在中间。房价多少？一万多哦~
数千年来，嘉兴一直是人口聚集的地方，嘉兴人口460万左右。
但是！人口流入的速度很慢很慢，每年就两万人……
这基本上可以推断出，将来嘉兴全城市普遍的房价上涨，是有一定难度的。因为接盘的人，很少……
如果是投资型去购买房产，想吃租金或者房价涨幅，我看还是需要再谨慎一点。还是那句话——成也居中，败也居中。江浙任何一个城市居民想走出来发展的，首选很难是嘉兴。
上海，苏州，杭州，对于普遍性的职场发展，恐怕都会比嘉兴好。可能若干年之后，这些城市的溢出效应会弥散到嘉兴。
再来是湖州。湖州紧邻太湖，古镇、街道真的是一种历史名城的味道。
我个人认为，自住肯定是可以的，待着多舒服，但是，投资还是再考虑一下，原因还是城市规格比较小，两三百万人口，流入速度比较慢，好进不好出。
说了这么多我认为不太好跨省投资的城市，现在，总归还是要说一个我重点看的城市，未来可能会投资房产的城市了。
苏州。苏州的楼市让我一开始弄不明白。印象中，工业园区的房产不值钱，到处都是公司，人多，又杂，环境肯定也好不到哪里去。
但是，到了苏州，吓我一跳，工业园区的房价三四万很正常，非园区的房产，一两万都还找得到。这就奇怪了。
我去了趟工业园区。一下就明白了，这哪是工业园区啊，是公园区吧……
这个工业园区啊，是中国和新加坡政府的合作项目。一个园区就有一百多万人口。
苏州2017年GDP大概1.7万亿。你猜园区占了多少？2350亿。
一个工业园哦，吓人不？
我在这个园区开车逛了一天，巨大！而且，感觉人也比较悠闲，我没有想到，工业园区还有这样的打开方式。
这个园区里面，基本上都是高端制造业、服务业，不是那种重工业、低端制造业的园区，整个环境非常之好。
里面很多新加坡，港台的商人。租金也不低。三房两厅的房子，装修好点，租个五六千我看没什么问题的。
环境非常好，人文也相当不错，规模足够，进得去出得来，长持的话，租金也不低，租房者购房者的素质也比较高。
基本上，整体看下来，没有什么非常特别的硬伤。
硬说的话，我也只能说，过于集中在园区企业了。相对于历史悠久的富庶之地，还是略显孱弱。
但是，再怎么看，综合条件下来，未来五到十年，也是妥妥的了。
可是，园区之外的，发展就高低不同了。
整体看来，苏州是一个很棒的城市，浙江和江苏几乎都这样，省会城市和其他城市差距不大，甚至，省会城市多年下来，一直还没有其他城市经济好。
比如，苏州2017年gdp达到1.7万亿，南京是多少？1.1万亿左右。苏州一个城市，干了超过20%的江苏的GDP。
注意啊，这里隐含着投资房地产的一个很重要的逻辑啊。是什么呢？是不能光看GDP，光看人口情况。
举例，宁波和长沙非常类似，人口，GDP，面积等等。而且，显然，宁波在浙江，经济基础好于长沙。
但是，我个人投资房产，若一定要在这二者之中选择，我就会选择长沙，为什么呢？因为头部效应。
整个湖南或者周边地区，要北上广发展的，全走了，在湖南发展的，基本上，除了长沙没得选了。而宁波就不是这样了。南京与苏州也是这样的逻辑。
苏州的GDP能够在全国看来这么逆天，这肯定是有原因的。最简单一点，营商环境好，经济较发达。这两点，基本上，就确保投资房产不会出大问题了。
更重要的是，苏州是几千年下来，慢慢发展，人们在此地，慢慢繁衍生息的。我认为，更加稳固。
我每个城市去看的时候，必去的地方是大学。
假设投资房地产去考察一个城市，时间原因，只有三个地方让你去游览，你会选择哪三个？
我会选择——大学区域，商业区域，地标性区域。
假如只有两个地方可以选，怎么选？
我会选择——大学区域，商业区域。
假如只能选一个呢？
那我就会选——大学区域。
为什么？
我是通过长期持有的方式来投资房地产，一般来说，吃三块利润，一块是贷款的利润，一块是房租的利润，一块是房价的涨幅。
我个人持有的房产至少是五年以上，事实上，我个人至今还没有卖出过持有的物业，由于摩擦费用的关系，卖出再买入，变得无比艰难，无比费钱，无比费精力。所以，我是长期持有。
由于是长期持有，所以，租赁与出售这二者的客户，将会是我未来需要打交道的客户。我至少，得要明白我的客户在哪里，大概是什么样子，才好量身为他们打造产品吧！：）
所以，当我准备购入房产的时候，我首先摒除的就是非常低端的房产。
因为，未来租客与接盘者会让我打交道比较艰难，可能花费很多心思精力。
这里说的并不见得是钱多钱少，我指的是人员的素质。
如果人员素质不高，未来出售出租都会打折扣，其次，很可能和邻居处理不好关系，这笔账，多多少少都会算到我头上。我不太喜欢这样的赚钱方式。
我也不太会选择特别高端的房产，我指的是总价特别高。原因是，第一难以有好的租金回报，这里有人就会说我错了，汤臣一品一年可以租到一百万以上。
这里我说一个很多朋友容易忽视的地方——空租期。
我有些写字楼在出租的时候，遇到过这样的情况。租客租一年，然后，换租客之时，比如，年底退租，基本上，一两个月的空租期是要做好心理准备的。所以，实际上，一年的租金回报会少15%左右。
这在商铺投资上面极其明显。别看着有些商铺租金高，但是，很久都租不出去，最后算总账的时候，发现租金回报还是不行的。
所以，总价特别高，（一般单价也不会便宜）租金可能还可以，但是，由于愿意花这么高价格的租户，是比较难找的，就算找到了，也难以非常长期的租赁，（长期高房租，租客会自己买）并且，在租赁的时候，租客会比较强势，房东反而比较没那么强势。
所以，我大致上，住宅的话，会投资单价中上的两房两厅，三房两厅，四房两厅，面积80-150左右，大概就是这样的范围。比较好出租，也比较好出售。
好了，说回为什么考察大学区域，商业区域。
因为我的潜在客户就在这里，大学生最后两年，准备进入社会了，大量的租赁需求，毕业三五年，基本也是租赁，这又构成了大量的租赁需求。
三五年后，有经济能力了，要买房了，差不多也就是这些朋友们来买。所以，在投资之前，去大学看看，应该怀着感恩的心，因为，若干年后，这些莘莘学子们，可能是你的租客，更可能是买你房子的朋友。
所以，每个城市，我几乎都要去当地的大学，苏州的大学让我体验尤其好！~
再来，说一下无锡市。
无锡2017年GDP破万亿了哦，全国破万亿的城市，只有14个，无锡就是其中之一哦。
看看其他的城市，北上广深杭，重庆，成都，天津，武汉，苏州，南京，青岛，长沙，要么老牌一线城市，要么省会，要么直辖市，无锡啊，这个城市竟然经济这么发达，实在是出乎我的意料。
无锡的人口才650来万啊！连长沙都800来万人口了，青岛更是900多万人口啊。
我在无锡的商业区域看，档次很高，商业真的很强，江苏小天鹅，希捷国际无锡，江苏阳光集团，江苏华西集团，海澜之家，太多了，无锡的上市公司达到75家。
这是什么概念啊？杭州126家，苏州102家，广州94家，南京74家。
请注意，无锡竟然还有52家在非A股上市的企业。惊人啊！
房价上，也体现了其经济水平，两三万的房价，怎么说呢？自己住的话，当然非常合适，但是投资来说，恐怕不会是我的首选。价格有些高，人口有些少。
我大概思路是，买房的话，首选还是省会，其次就是经济中心。比如江苏，就看南京和苏州，太多了就会看不过来，也没有那么多资金去投资啊！~
但是，这丝毫不能减少我对无锡的敬佩！
说了这么多，说一下几个城市，杭州，上海，南昌，长沙等地。有一些是我需要着重看的城市。
对未来房地产投资的判断
我不大深研房地产细则，尤其是宏观政策。原因很简单，一来，我现在不是从业人员，花太多时间了解，最后，自己买的一些物业，多10%、20%，也不会有本质性的变化，即投入产出比不高。
二来，我都是用自己的钱投资房地产，是长期持有，即根本性看多，那么，细则导致的短期波动，我也不太需要关注。
三来，多年下来投资房地产，有一定的概念，一定的熟悉程度了，所以，也不至于荒腔走板。
以致于，我投资房地产的一些经验，分享出来之后，很多朋友看得懂。我如果解读政策，分析模棱两可，我估计，自己可能都看不懂了。
但是，最近一系列的政策，动作，让我这个不太关注宏观房地产层面的人，都开始关注了。可见，影响之大啊！~
我先给出结论吧。
大致上，我判断，会在一段较长时间内，中国的房产成为——传家宝式房产。即，价格高位，较难买卖，较难产生现金流，产生持有成本。
似乎这段时间，中介产生了很多问题，黑心中介，虚假房源，转款逃跑等等。
我告诉你，十多年前，就是这样，且更加离谱。
可是，怎么现在就开始整顿全国中介了呢？（就在写文章的这两天，长沙省级D报撰文痛批长沙的中介乱像。之前就从未这么严厉的批评过……）
全国性的几大中介不必说了，约谈，整顿等等的！~我在长沙，一个二三线之间游离的城市，竟然在6月份，上千家中介门店停业整顿。
这在我的印象中，非常少见，甚至，几乎没有见过。以前北上广有这样的情况，二三线可是极少出现这样的情况啊。
我在想，到底为什么？
我之前提出过几个观点，投资股市和投资房产很不同的地方，要特别注意。其中有一点就是——定价体系。
众所周知，股票是交易所撮合交易，且设置涨跌停板，楼市完全不是这样。
房产价格基本就两种。一是新房，开发商定价，随行就市（之前），你愿意定高就定高，只要你自己卖得出去，你愿意便宜卖就便宜卖。
目前看来，一二线城市，开发商已经不太能这样干了。限价给你限定住，且不得捂盘，就是限时卖出。
这一个定价体系，已经差不多全国一二三线城市做到位了。反正就是新房不可能随便开价，老大给你确定好利润比例，相当于给你来料加工，你就是房地产界的富士康，咔咔走量吧~
朋友，有没有觉得现在的新房质量问题有点多啊……
除了新房的定价系统，还有一个就是二手房的定价系统了。
早几年一线城市收紧了，一个是打击虚假房源，一个是集中到中介巨头，老大把中介巨头管控起来就好了，清晰得不得了！
现在开始，二三线，甚至三四线，也看着看着开始收紧了。
我认为，这是谋求彻底控制住定价体系，包含最后一公里。
一套新房建设出来，价格被控制住，二手房要卖出来，价格也被控制住。这意味着什么？
第一是意味着利国利民啊~反正就是贵了，不给卖，对不？您想，过去出了个汤城一品，搞得满世界怨声载道，现在哪家房企敢这么开价？
可是，你架不住二手房价格不受控啊。
那就会出现各种套利，很多人通过关系拿到一手房，然后绕开管制，在二手房市场涨价卖掉，拦都拦不住。
很多人说，可以限售啊，但是，朋友，限售可以破啊，这不就是在一个一个堵漏洞么？套利的事情多了去了。所谓买到即赚到，就是这样的情况。
假设，二手房定价系统锁住，你想这样操作，又会出现很多门槛拦住。当然，未来，还是有可能有办法绕开，但是，毕竟又多了一道门槛啊。
新房，二手房，全部管控住定价系统。高房价就被一定程度抑制住了。（对么！~）很多人一定拍手称道
但是，我个人认为，至少会有几种情况需要再考虑。
第一，市场上的供应量会不会大增？尤其是热点城市，热点地区。如果大增，就是治本了。当然，治本不行，先治标也是一个方法。
第二，房子质量会到什么地步？这个最好要再斟酌。
说一件奇葩的事情。2014年4月4日上午8:45分，奉化大成路一套5层楼突然倒塌了……
最后没有酿成重大伤亡。那一天，那个时刻，我TM就在那栋楼旁边！吓死我了……巨响加漫天黄尘！~我心里一紧，脚下一提……
朋友们，房子质量真的很重要，你经历过就知道的！
您看，新房定价系统，二手房定价系统，一旦被管控住之后，我可以猜想到，为民考虑的高层，一定不会让高价房再现江湖。
房价会被稳定住，在一个箱体中上上下下，整体还是向上走的，但是，会缓慢，至少台面上会缓慢向上。
理由简直再明显不过。
房价不骤降，银行的资产就是安全的。房价由谁定？由新房以及二手房定价系统定。管控住这二者，房价就锁死了，不会降。
然后，老百姓们安安心心还房贷，几年一过，就缓过来了，岁月静好……
推演一下吧，假设房价要跌。大体上分两种情况。
一种，开发商扛不住了，引荐中国最大的几家房企来接你的盘。
我是实实在在看到过破产的地产公司被接盘啊，但是，不是打折零售，是非公开定向发行。打折零售还得了啊！不就引起不必要的恐慌么？
另一种，个人要卖房，急着用钱，就打折卖吧。将来，我看有可能相当难打折卖了，只要控制好中介房源信息发布，过高的房价和过低的房价，很有可能上都上不去。
你只能靠小区朋友介绍，自己亲朋好友转介绍等等来发布你的房源。这就不会引起不必要的恐慌。
假设是真的，那么会怎样？我猜，房产会变成传家宝。
共性如下：
第一，传家宝没有金融属性。你难以拿个乾隆花瓶之类的去抵押贷款吧？现在，能贷款的房子，能贷款的个人，越来越少了吧！~
要我说，这才是杀手锏呢，房子去除掉金融属性，靠房产本身的增值，面对股市，其实是比较低的。
除了北上广深杭，能喊出名义上的15%的复合收益，其他哪个城市有？
我自己8年前买的房产，5000左右一平米，现在也就是13000左右。年复合收益13%不到。如果去掉摩擦费用，11%上下的年复合收益吧。
这在股市，就是正常的水准吧。如果没有贷款，房产作为投资品，就不是一个好的投资。租金才多少钱啊……
第二，传家宝不可分割。你总不能把元青花打碎了卖吧……房子也一样啊。没有办法像股票那样，拆分了卖。
第三，传家宝流动性差。流走了，到另一个藏家手里，指不定什么时候重出江湖呢？房子将来很可能这样。卖掉了，可能终身买不回来了。因为，大家都不买卖了。您就安心住吧，别打主意了。
第四，传家宝持有成本高。之前，房产的持有成本是很低的。一千万的资产，几千块一年的物业费，帮你打理得好好的。只要不装修，十年之内，折旧可以忽略不计了。将来，随着房产联网，很可能产生税费，持有成本变高了。
我的判断是，将来，房产就会呈现出这么一个情况，从以前的商品房，变成传家宝房。升值了，从商品变成传家宝了……
一定有人想问如下几个问题，提供我的浅见，供参考。不一定对~
1，房子会不会降价？
我的判断是，房价根本不会大降。都传家宝了，谁愿意贱卖呢？
2，好好好，算你狠！你不卖？房产税收死你！持有成本提高，你不贱价卖，你扛得住么你？
嗯，这个问题分两块答。第一，将来很可能是想贱价卖都挂不出去，或者，推不出去。
设想一个这样的情况。
假设您按照XX市二手房指数打个折，7折卖出去，除非你自己亲戚朋友，不然，你总得上网发布消息吧。
中介方一收到您的房源，挂上中介自己的系统。一来可能价格低了挂不上去，二来可能挂上去马上软件报警，有人来查询情况了。
一两套可能也就罢了，同时很多套都低价出现在中介系统中，就很有可能相关主管部门过来谈心了。
之前的情况是，不管你挂多少钱，由于中介品牌过于繁杂，相关部门根本不知道挂了多少钱。将来，可是看着你的啊！告你恶意做空，吓人不？
传家宝又不能贷款，又不好卖，你又需要用钱，咋办？没辙，借给别人展览收租金吧。房子也这样啊，将来往外出租的房子肯定会增加啊。
有些人天真的以为，租金会由于大量房源涌出来，导致房东相互杀价竞争！
我持保留意见。我的判断是，租金将来会随着房产税的提升，迎来一波显著的上涨。（甚至提前）
与此同时，房价倒是会抑制住。
接着，再来一波漫长的对租金的管控，但可能会比管控房价更加难一点。
花十来万住上千万的房子，将来可能再也看不到了。传家宝借你展览，你总不好意思花1块钱来借吧？你以为我是摩拜啊？
将来会出现，要么有些城市，有些地区，房价维持在那里，不怎么涨，不怎么跌，但是，就是没人来租，空着，然后，持有成本增加，也不好卖，砸手里。
现在很多四五线城市的买房者，将来很可能会遇到这样的情况。四五线的房子，买了几年下来，账面上是赚钱的，但是不好卖，或者，摩擦费用很高。
不卖，出租吧，发现难租出去。不租吧，还要交税。就这种尴尬的情况。
但是，热点城市，热点地区。租金上涨，你不租吧，后面排着队来租。持有成本随着租金上涨而被消化掉。
我们原以为不合理的租售比，可以通过降低房价来达到合理。最终可能会发现，不合理的租售比，通过上涨租金来达到合理。
3，你说，房产变成传家宝了。将来怎么买卖，怎么流动？
朋友，这就是新常态，要习惯！大概十多年前，买卖房子的摩擦成本是不高的，这些年，摩擦成本变得很高的。
自然而然，大家都不着急买不着急卖。
想象一下，股市不是T+1，而是T+1000，交易费用不是千分之一，是百分之十。您看看，流动性会增加还是减少？
未来，房产很可能变成这样子。哦，不，很多地方已经是这样子了。限售5年，7年。交易一般的税费不说，还有一个等同于资本利得的营业税。
就是要你不频繁买卖，要你做价值投资啊，你非得投机，多不好……（将来买房的都是价投……）
说了这么多，你准备怎么做？
说说四大城市的考察情况
我说说江浙沪房产的考察报告吧。
我说这么几个城市。
第一，长沙。第二，杭州。第三，上海，第四，南昌。
长沙是我家乡，我的主要房产在长沙。这么多年来，我特别愿意投资长沙的房产，一来是我有主场优势。二来就是，长沙这个城市的房产很有特点。尤其是早些年。
大概十多年前吧，我去武汉做房产培训，问当地的商铺租户，租金情况怎么样，价格把我惊到了，武汉那么大的地方，商铺十多年前的租金，同类位置，几乎只有长沙的一半左右。
可见，长沙的租金多高，尤其是商铺。
长沙有个步行街，是福建公司开发的。十多年前，卖二楼的一两米的柜台位置，要八万块。步行街一楼的位置，售价和租金都是天价。
为什么呢，因为长沙商圈非常集中。过去，北到五一广场、南到东塘也就到底了。往西不过江，往东过不了车站路。集中在一个不大的区域。不像武汉是三镇合一。
这么集中的区域，只有五一广场和东塘，侯家塘这几个较大的商业区域，导致人群集中到可怕。
多可怕呢？大约2003年前后，步行街一到过节，比春运的火车差不了多少，人推着人，挤着往前走。
我去了这么多城市，感觉类似长沙的，可能就是成都，重庆，广州，武汉这几个了吧。比较平衡，又有发展空间，又有闲暇空间。
关键是，房价便宜啊！在长沙，地铁通达的地方，商业繁华的地方，10000块以内的二手房，15000以内的新房，还买得到。
而我去浙江台州参加伟星新材股东会的时候，台州临海的房价，两三万了~
全国省会城市，长沙的房价长年累月排在倒数，和南昌，西安，拉萨，贵阳，呼和浩特等省会城市，比着争取倒数的名次。
与此同时，长沙的GDP全国26个省会城市排第6，增速排第4。
如此高的GDP增速，却如此低的房价，你说长沙人民怎么不变着法儿娱乐。
每个长沙刚出学校的毕业生，稍微努力一点，加加班，活络一点，每个月收入就可以买一个平方米，没看错，一个人，每个月都可以买一个平方米！
所以，在长沙，消费类型的生意比较好做。
长沙写字楼出租，9000一平米买的5A写字楼，2.5元左右一天的租金，超过10%收益。扣除所有费用，装修折旧，空窗期，7%左右的租金回报，妥妥的。
至于住宅，按照买入价算，没法算了，回报比超高。就算按照现在的买入价，不算装修折旧，超过银行理财的4%左右的租金回报，也是妥妥的。
无他，长沙房价便宜啊。
这就是我之前说的——房产投资吃三块利润。一块是贷款投资的利润。一块是租金收益的利润。一块是房价涨幅的利润。
长沙比较明显的是，吃房价涨幅的利润，过去十来年，都没啥吃的，而吃租金收益的利润，还真是挺过得去的。
我们有一些房产，贷款没有还完，租金就差不多收回买房的款了。一年7%-10%左右租金回报，每年上涨5%-7%，十来年上下，买房的钱就回来了。
有所得就有所失。长沙租金回报还可以，但房价就很一般，年化收益7%左右，比股市差多了。
较好的组合方法是，贷款买房，以租养贷，长期出租，房住不炒，安心从事生产活动……
不过，这两年房价起来了，租金水平暂时落后了一些，早几年，租金回报低于10%的，我们几乎都不太愿意去看……
我有一朋友，买小户型，20来万买的，精装，买一些租给小旅馆，3万左右一年租金回报，10%-15%的租金回报……现在这样的机会没有了，因为，限购，限贷等等一系列措施。
有朋友问我，长沙的房子能不能买？
如果是自住的话，想都不要想，挑自己能接受范围内最喜欢的房子。
如果是投资的话，显然值得投，吃不到房价涨幅，至少吃租金吧，可是，现在大多数人是买不了了……洗洗睡吧~未来等机会再看吧~值得长期观察。
多说一下，我认为，长沙武汉南昌这三个城市，将来会成为一个城市圈。尤其是长沙和武汉。
原因其实一语道破，湖南，湖北，江西的省会城市，会因为高铁等交通发达之后，截留很大一部分本省的人士，从而迅速人口大量流入。
武汉，南昌都是如此。过去，湖南，湖北，江西，就是人口输出大省。现在省会截留一部分，多出来很大一块人口了。这次我去武汉，南昌，都看到了城市建设非常大的变化。
所以，真的蛮值得长期观察的。嗯，算是二线白马股哈~
再说南昌啊~
南昌增速真的很快。GDP是5000多亿，正好是长沙的GDP的一半。但是，你猜猜增速是多少？将近14%啊（名义增速）！长沙和武汉增速12%多~小市值涨得快哈！~（实际增速都要低一些）
南昌，长沙，武汉这三个城市，增速真的是比较快的。有些加速上赶。你看人口增速，长沙2017年增加27万人上下，南昌为10万上下，武汉为12万上下。
没有意外情况的话，将来很长一段时间都会维持人口流入，因为这三个城市都是产业结构比较多元化。不是那种第一产业主导型，相对较稳。
这些人，将来大部分会在城市留下来，都需要住房，要么租，要么买。
我最大的感觉就是，过去一到过年，省会城市，长沙热闹得不行，好多在外工作的人，回来了。
现在反过来了，过年才冷清咧~然后，非省会城市水泄不通了。一问，好多都是在省会城市工作回家过年的。
当然，我个人投资是暂时不会买南昌的。因为离长沙很近，直接买长沙就好了么。但是，自住在南昌的话，还真是不错！~
相对来说，杭州还是比较熟悉的，满世界都知道杭州好。
我经常强调买房需要考虑当地的人文情况。因为，你不考虑人文问题，将来房子出租，出售，自住，都会有一个又一个的坑等着你。
杭州的人文情况，在全国，我想，怎么谦虚，也排在第一梯队了！~
我接触过好多杭州的朋友，有体制内干部，有企业家，有普通白领，和他们聊天，最大的感觉就是都很纯粹，想着自己的事业，想着自己的目标，想着自己的路。
他们不太有那种想干一番惊天动地事业的表达，更多是比较务实的，今天怎么做，明天怎么做，后天怎么做。心里有谱，有定见，不着急八火，不慌不忙。
这样的城市，不管是投资，出租，自住，都是极好的选择。
我真的蛮喜欢杭州的。未来要选，肯定是选项之一。就是太贵了……杭州滨江的房子，尤其是核心地区的，价格都奔着上海和北京的价格去了。七八万！~杭州藏富于民啊……
杭州钱江附近，萧山北，主城区，湘湖……太多地方可以选了，以后慢慢挑吧~
最后说一下上海~由于工作原因，上海我也是去了几十次了。
我很喜欢上海。
在上海，有各国的人，信息交流非常充分。而且，上海是老钱较多的地方，老钱阶层让这座城市比较规矩、规范。
很多人说上海消费高。我在上海的消费，很少有被骗的经历，贵是贵，但是，一分钱一分货，摆在明处。
但凡一个城市，讲规矩，哪怕规矩是在商言商的规矩，我也觉得，投资在这里有保障，不害怕，长期看来，风险是比较低的。
无论如何，倘若你打算在财富的大船上需要有房产作为一块压舱石，上海绝对可以成为重要选项之一。在某种程度上，可能比北京更加合适。真的。
上海么，我自己很喜欢陆家嘴，浦东新区一些地方。但是，觉得好贵啊……
据说，塘桥，新江湾，海宁路这些地方还行……
总之，上海可以长期观察，现在是极难买进去了。但是，未来呢，会不会出现机会呢？先观察吧~
买房总结
我稍微做一下总结吧。
买房这件事，大致会有两个目的，一是自住，我一向建议朋友，在可接受范围内，选择自己最喜欢的房子。生活是自己的，多少钱都换不来。
我见过很多买房自己住的人，过于考虑房产的投资属性，硬要买在一个升值潜力大的地方，然后，每天通勤时间巨长无比，五到十年的青春，有无数个小时，在地铁上，轻轨上，车辆上，耗去了激情，耗去了岁月。
2014年，有一年左右，我的通勤时间要算起来，至少3小时，我做的第一件事，就是搬到公司里住。每周日晚上，我太太和我住在公司的套房，然后第二天我再工作，她再回家。我连炊具都搬过去了。
每天可以省出来3小时，一年多出来1000多小时。
十年下来，就是一万多小时，足够你在绝大部分领域，成为至少接近专家级别的人了。
很多人高估了自己短期的能力，却低估了长期的累积。
买房自住，真的选择一个适合自己的房子，不要太考虑投资属性。
买房另一个目的，才到投资。
论到投资属性，我是觉得，除非生长在三四五线那种过于偏僻的城市，不然，最好的选择，一定是自己的主场，至少，也要是自己的省会城市吧。
因为，自己熟悉的城市，比较能够避开一些坑，一些雷区，有足够的容错空间。不至于刚准备大展手脚，就掉到坑里，等爬出来，轻舟已过万重山了。
如果自己在熟悉的城市，都有一些房产了，还准备继续投资房产，才需要跨区域投资。
我认为，首选不应该是跨国，应该先跨省。原因很简单，就是法律法规问题。这个差别可是能出大问题的啊。
有些国家出租是不能涨租金的，不能赶租客走的，不清楚的话，赔死去！~
至少跨省投资几次之后，才敢说尝试跨国吧。（土豪以及国外人脉丰富的朋友自然除外~）
跨省投资，我个人大致会重点考虑如下几个地区。
长三角地区，珠三角地区，中部地区。
这几个地方，足够深耕了……
关于房地产股的看法
中国的新房市场，越到后面，会越集中在几大巨头手中，高层大部分政策，倾向都是希望房企加快盖房子给老百姓，不管是税收政策还是实际行政调控，都是赶着房企快速提供房产出来。
讲真的，无论怎么说，我们是应该感恩的。过去房子是不贵，但是，很多人却不愿意面对全部的真相。
我小时候，住的父亲的单位房，房子很便宜，但是，居住条件很差，还不一定有份，你得排队等着。
现在房子很贵，但是可以租，可以买便宜的城市，总之，有得选。之前是没得选。
几亿人，住房问题，从无到有，不过二十来年时间，我们不应该感恩么？
未来，A股市场，有三种房企，我想，会活得比较好。
一种就是巨头房企，尤其是快速提供房子的巨头房企。当然，快了，自然需要牺牲一定的质量，但是，还是要相信他们啊，然后，自己买房子的时候，多多留心相应的质量指标啊。：）
还有一种就是特色房企，什么小镇型的啊，旅游型的啊，高端型的啊，用特色做出一系列小而美的产品。我想，也会有一众粉丝，必定可以活得长久。
还有一种就是资源型房企，比如大央企，有巨大资金优势，政策优势，即成本端稳固，高层保驾护航，能够立得住。
每个城市当地的老牌房企，等同于地头蛇，总有他能生存的方法，深耕，精耕自己这一亩三分地，也能活得特别滋润。
最近，房企的股票跌得很厉害。中国恒大是我自己重仓的股票之一。我也谈一下我的看法。
我个人认为，大概率是看好的。
有种声音是，中国经济被房地产绑架了。我个人持保留意见。这里面不存在一个房地产的单个主体，怎么可能去绑架中国经济呢？只能说，中国经济很大一部分被房地产以及相关产业所影响。
按照这个逻辑，任何一个国家，都有一两个主要行业，对国家经济影响非常大。（美国被硅谷和华尔街绑架了？日本被制造业绑架了？）
这不是必然情况么？
在我看来，中国房产还有旺盛的需求。但是，会严重分化。
人会不停地在几大城市群聚集。然后，像摊大饼一样，这些重点城市会不断的造房子，买房子，租房子。
这个可不可逆，比如，政策出台做引导？我个人认为，长期看，不可逆。
因为，乡镇随着比较优势的急剧下降，会越来越没有办法提供发展空间。比如，这些年我去乡镇，感觉最大的就是，年轻人越来越少。
政策能影响么？短时间能，长期来看，不能。这是不可逆的，发展进程无法开倒车。
那么，房子的需求，就是刚性的，硬邦邦的。
这些房子必定是新造出来的，由哪些房企造出来？大致就是我刚才列举的那三种情况。
这个行业，在我看的见的将来，没有意外情况，总量不会有巨大变化的。因为，人口流动的速度，按照群体来看，是可以预测，比较稳定的。
其实，巨头的房企，每年的新增客户，是有保底的，相对稳妥的。这一点，不会像高科技公司，来一个断崖式下跌。这是我第一个判断。
其次，就是客单价。
回到最初我的定价体系的描述。我认为，不会暴涨，不会暴跌，会在一个箱体内，逐步向上。
然而，会严重分化。
重点深耕，精耕几大城市群的巨头房企，我个人比较看好。
有人说，城市化进程已经告一段落了。我想，应该去乡镇实地走访一下，就会有深切体会。这种比较差距的巨大现实，会令人印象深刻。
中国的新增人口没有大幅上涨了。可是，中国的老人却越来越长寿了。且拜科技发展所赐，大概率将来会越来越长寿，实际上，房产的需求，还是增加的。
中国老人不可能批量化进养老院的，很难很难，这是文化基因的原因，没有几代人，想都不要想。
基本上，我的判断就是以上这些了。期待未来的验证。
关于江浙沪的房产考察的报告，告一段落了。各位朋友，江湖再见。
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