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自驾考察江浙沪房产四个多月,长沙大户看到的赚钱机会……

字号+作者:聪明投资者 来源:聪明投资者2018-07-10 我要评论() 收藏成功收藏本文

前言说句或会被骂的话:很多有钱人之所以成为有钱人,是有道理的。他们中的很多人,学习欲望和学习能力很强,对信息反应敏感,勤于思考,勤于行动。'...

前言

说句或会被骂的话:很多有钱人之所以成为有钱人,是有道理的。

他们中的很多人,学习欲望和学习能力很强,对信息反应敏感,勤于思考,勤于行动。

本文作者“谦和屋”是他们中的一位。他是股市里积极参与股东大会、独立思考长期持股的大户,也是在多个城市考察、拥有多地物业的房地产投资者。

他还喜欢慷慨分享和交流,本文是“谦和屋”近几个月在江浙沪房地产考察的所见、所闻、所思、所感。

从中既可看到谦和屋的草根调研情况,也可看到一个有钱人的思维方式。我们摘选原文中部分,看重的是后者。文中的数据真实性,我们未做核实,有心者自己查看。

谦和屋原文超过3.8万字,有趣、有料、有人文、有温度。为了节省读者时间,“聪明投资者”删成约1.7万字。查看原文或转载可到“谦和屋”公众号(qianhewu2008),本摘录严禁转载。

游历四个多月,我对江浙沪房产的一些考察及思考

大概从2017年7月底开始,我在江浙沪盘桓了四个来月,实地去了十来个城市,自驾去的,车子开出去的时候,还才三五百公里里程,回程到了将近一万公里了。收获不少,感触良多啊!

房产一直是我持续研究思考的一个方向。正好我在宁波也有房产,所以,带着家人以宁波为中心,就这么兜兜转转游历了四个来月。有一些见闻和感悟,在此和各位好朋友们分享。

我和很多朋友交流投资的时候,发现有个很有趣的现象。

投资证券市场有一些好朋友,交流的时候,发现对房产很有曲解,甚至排斥。

同时,另一些投资房产的好朋友,也对证券投资充满了排斥,甚至执念。

作为曾经职业做过二手房以及现在职业投资的我,把自己的一些经历做分析,提供另外一个角度,供各位参考,斧正。

我对房地产投资的基本判断

我大致有如下结论,供各位朋友们参考。

首先,我认为,中国未来会发展成一些大的城市集群。

1,以北京为中心的京津冀城市集群。

2,江浙沪城市集群。

3,武汉长沙双核心的中部城市集群。

4,珠江三角洲的城市集群。

5,重庆成都双核心的西部城市集群。

6,没了……

其次,这些城市集群会越来越大,越来越强。然后,年轻人,大部分陆陆续续到上述城市集群。其他城市陆陆续续逐步缩小。

我个人投资房产,大致就会在这些城市做选择。

有些朋友非常幸运,出生成长在这些城市,区域,就会占有非常大的优势。跨区域投资有很多弯路要走。没办法,我也在走这个弯路啊……

我个人大概会重点看——

1,江浙沪城市集群,

2,珠江三角洲城市集群。

这次主要说江浙沪地区。

为什么我认为房地产投资是我投资理财的重要一块呢?

核心在于房地产的利润,有三块可以吃。

这三块,都吃上了,整体的收益就会比较高,而且,相对较安全。

第一块,房产本身的增值。

第二块,房贷的杠杆,即房贷可以再投资。

第三块,房租收入。

先说第一块,房产本身的增值。个人认为,房产要细分之后看。未来,会在中国呈现完全不同的态势。这一点,会和股市特别像。

有些城市还会涨,实在涨不动了,就横盘震荡一下,休息休息,再接着涨。

但是,更多的城市,就不会涨了,且很有可能下跌,哪怕是明面上不跌,最后实质上是跌的。

(几乎越来越肯定,随着二手房中介的招安收编,房价几乎可以肯定很难跌了,至少台面上如此。)

过去近20年,中国应该是全国普涨。这是很正常的,相对于货币的超发,房产增加的速度太慢太慢了。毕竟,钱增发起来快啊……房子得一砖一瓦盖啊~

但是,这几年就非常明显了,有些地方涨幅就较小,有些地方涨幅就较大。未来,我认为,这种情况会越演越烈。

有些地方不但没有涨幅,甚至会几乎没有流动性。可能未来五到十年,或者更久,这种情况就会发生。

我这次在江浙沪游历发现,富裕如此的地方,都有很多小一点的城市,几乎看不到年轻人,晚上街道上安安静静……

可以想象,再过十来年,这些城市会如何。

那么,全国另外那些不这么发达的地区呢?像不像股市?好的股票会一直涨,涨十几年,几十年,差的股票ST,摘牌……

对房地产定价系统的思考

我提出一个非常值得我们认真思考的问题:

房产的定价系统和股市的定价系统有什么差别?如何面对处理这些差别?

我个人认为,这是一个巨大的BUG,里面的道道太多了。

众所周知,股票的定价系统,直接在软件系统里面撮合成交,由于A股的成交量非常大,所以,折价溢价不大,往往每股差不了几分钱。

然而,朋友们,请你们现在思考回忆一下,房产定价系统是哪里来的?

中介!散布在城市里大大小小的中介。

这就尴尬了……

这么严肃的买卖房子的大事情,往往成百万,几百万,上千万,最后定价系统这么儿戏?中介可以随意写价格,报价格……

是的,就这么散,都散了几十年了……

这里面就有很大的BUG!

但凡是网上找到的中介网站报价,都是相当不准的,实际到成交价上下能差20%以上,可能贵,可能便宜。

倘若房型是洋房或者别墅或者工业商业地产,差价可能上下50%都不好说。

是的,就这么离谱。我看了很多年房子了。对这个定价系统感受就是——散,乱。

我个人不太倾向跨区域直接购买新房,你找开发商买房子,你是弱势,全款能打到96折就不错了,一两套房子的,现在还不一定有资格买。

我喜欢找二手房买,买那种次新房。就是建了五六年以内的,干干净净,清清爽爽。

但很多城市,尤其一线城市,税是奇高无比,几乎没有腾挪空间的,最后实际交易完毕之后,发现想象的收益率和实际的收益率差距还挺大。

所以,关于第一块收益——房产增值的部分,我个人的操作手法是:

尽可能折价,至少平价买房子,这几乎就排除了新房,且要花较大的精力,因为得一套一套淘啊。

其次,我的持有时间,必定就会长达很多年。

举例,100万买进,一年就算涨30%,实际交易的时候,可能折价一部分,摩擦费用一部分,最后,到手的涨幅不知道还有20%没有。扣掉劳心劳力的成本,机会成本,其实所得寥寥。

但是,持有十年,按照15%左右的收益,就是翻四倍左右,这时候,整体算总账的时候,会比较划得来一些。(且持有时间长,相当于摩擦费用平摊了。)

第二块收益——房产的贷款再投资。

这道理很简单。但实际操作起来,很多人做不太好。我也在学习摸索阶段。

房产三个收益中,我个人最看重贷款再投资这个收益。其次,才是房产增值的收益,最后,才是房租的收益。

我个人认为,真正值钱的,是贷款!倘若一套房子无法贷款,我想,我多半不会去投资房产,因为,房价的涨幅,没有我投资股市的涨幅大,且流动性很成问题。

北上广深的房价,十年大概六七倍吧,不同的房子涨幅差距很大的。大概每年20%左右的年化收益算上层的了。

但是,一旦涨了上十倍的房子再卖出的时候,把摩擦费用算上(税金,中介费,误工费等折算)。实际上,真的和投资股市的收益差不了几个点。

关键是,损失了流动性。(一般交易到拿到钱,能在两三个月完成的,都算不慢的了。)

真正让投资房产变得无比美妙的是,低至3成的首付,和低至四五个点的利息,以及房贷这种按月还款,不用展期,几乎不怕爆仓的杠杆方式。这才是真正值钱的地方。(目前可以看到,这是一个梦……)

没有这一块收益,我想,我多半不会去投资房地产。而有了这块收益,那么,意味着我四五个点贷出来的钱,投资股市或者再投资房产能获得15%左右的收益,我就平白无故多出十来个点的额外收益,且相对比较安全。

有人直接拿贷款又去投资房产,然后再用这样的方式重复很多次,原理有些像牛市中不断质押上涨的股票来融资再买进一样。

我自己不太喜欢搞得比较紧张,所以,一般我不太会这样做。

第三块收益——房租收益。

在职业房产投资人中间,很少看重这一块的。原因是,收益实在太少了。

在北京,可能一套1000万的房子,能租十多万就算好的了。一年收益一两个点,还要给配好家电家具,隔三差五还要过去和房客打打交道,帮帮忙啥的,怎么算怎么不划算。甚至,最后家具家电一折旧,还得小亏一点,哎……

房租收益主要是商业工业地产类的才吃得多一点。

正巧,我们自己有投一点点,比如,写字楼,我大致计算过,按照买入价格算,约租金收益9%左右,但是,请注意啊,写字楼的装修折旧是较少的。

无论是毛坯还是精装,因为租客对公司整体形象有要求有设计,所以,这部分装修费用是租客来承担,房东会要给出装修期,依照房子的大小,从1个月到6个月不等。

相比住宅,装修家电家具折旧少了很大一块,房东房客打交道也不那么费心。

在中国的今天,由于大量投资房产的人持有物业且暂时几乎没有物业税,导致市场上有相对足够的房子出租,所以,可以花十来万在北上深租上千万的物业。假设出了房产税,很多人天真的认为,会打压房价。

我个人认为,打压房价几乎不可能,倒是非常有可能提升房租。(尤其一线城市)

我太太的妹妹去年刚到华尔街一家投行,这次回来告诉我们,她租了一个稍微好一点的单间,1600美金一个月。

房租收益还有一种吃法也比较高,就是工业地产。但是,一般是公司化操作,也几乎无法大量操作。大概租金收益能有10%左右。

以上就是房产投资我个人实践的三种收益方法。基本上,还是可以直接拿来运用的。目前看来,收益还是勉勉强强过得去的。

投资该选择哪个城市

那么具体到投资该选择哪个城市呢?

我个人选择城市的标准是——在判断未来发展大概率向好的前提下,选择自己喜欢的城市。

这次主要分享一下江浙沪地区。

先从宁波说起吧。

宁波这个城市特别有意思,房价令人想不到的平和。但是,收入却是很高的。

宁波这几年似乎没有那么突出了,或许,是周边城市发展越来越好了。尤其是杭州的突飞猛进。

2009年,杭州gdp约5100亿左右,宁波4200亿左右,差距900亿左右。2016年,杭州gdp约11000亿左右,宁波gdp约8500亿左右,差了2500来亿了。

我亲人也有在宁波投资了很多房产的,关于宁波房产,我个人的意见是,本地人投资自住肯定是没有太大问题,但是,未来发展我认为可能不是最好的选择。

原因很奇特,浙江这边啊,至少以前来说,省会没有压倒性优势。而是几乎所有的城市都富裕,尤其人均很富裕。

那就导致一个情况,浙江的年轻人巨喜欢留在本地发展。

宁波人本来就不太选择出去,(出国的倒是不少)那么,有没有很多人选择来宁波呢?

我认为,选择到浙江发展的朋友,首选或许不会是宁波,可能是杭州。这样来说,房产的发展,有一个很核心的增量——新城市居民。就打了折扣。

所以,我认为,如果不是本地人,选择宁波投资房产并非是最棒的选择,当然,绝对是不错的选择。

目前,在宁波大概一万多还是可以买到不错的房产的,论租金收益,还是能吃两口的……(现在一万多不太好找了……)

宁波往东,有个舟山,房价还是便宜,投资的话,可能不是最好的选择,因为二手房市场不活跃。

绍兴是一座非常美的城市。房价也不贵。一万出头。也就可惜在二手房市场不活跃。

特别提醒一下,一个二手房不活跃的城市,投资房产还是需要稍稍谨慎一点。因为,房产三块利润中的——房价涨幅这一块,在兑现的时候,会有些麻烦。

要么时间上会很长,就是卖很久才卖得掉。要么就是价格上要有折扣。总之,会有一些些的不如意。

投资的朋友要提前有心理准备,并做好策略。很可能要卖好几个月,或者折价10%-20%,这个最好一开始就打在成本里面。

我认为能跨区域投资的地方,或许寥寥,甚至没有也可能。这也像股票,A股几千只股票,到最后,能长期跟踪的,或许不过几十只,能最后等到购买的,或许只有十几只,甚至,几只而已。

不过,好消息是,只需要几只股票,也只需要几套房子,大概就能获得令人满意的收获了。

投资房地产切忌平均思维

我个人认为,第二个房产投资的BUG是——平均思维。

经常有朋友会问我:

“我在XX市,你说,我们未来三五年的房价,还会涨么?”

“你说,全国涨了这么多年了,接下来,我看,肯定会跌,你觉得呢?”

“你说,全国涨了这么多年了,接下来,我看,肯定会涨,你觉得呢?”

……

类似的问题,我总是无从下口,因为房产投资是不太care这种平均思维的。

这个坑,投资股市的朋友,特别容易遇到。因为,股市一旦牛市来了,大部分都会涨,一旦熊市,大部分都会跌。

可是,房地产投资完全不是这个逻辑,平均思维会吃很大的亏啊。

我个人认为,原因大致有这么几点:

1,房产由于总价很高,导致多数人投资覆盖面较小。

房产一套下去就是上百万,甚至几百万,上千万,怎么分散?

对比股票投资,这就是相当于集中投资到一支,最多几只股票上面,且很难调仓换股。(摩擦费用和政策限制)那么,就会出现,全国普涨,你依旧不赚,甚至亏损。

我太太十来年之前在杭州有套物业,这十来年,杭州房价涨疯了,可是,由于那套房子是很奇特的企业自筹建房,最后并没有赚到杭州几倍楼市的涨幅。

房产投资,绝对不要用平均思维。

2,意外情况会令人——很意外。

房子不像股票,股票对应的是企业,企业是活的,有自救能力,万一没自救过来,流动性还是有,多少能卖点儿出去。

你像乐视,出这么大状况了,现在还是能卖掉。(后记,发文数月后,乐视被恒大大额注资了,你看,股票至少还有哪怕很微小微小的希望……)

自驾考察江浙沪房产四个多月,长沙大户看到的赚钱机会……

自驾考察江浙沪房产四个多月,长沙大户看到的赚钱机会……

而房地产一旦有意外,第一危险的,根本不是价格下降,而是流动性锁死,更离谱的,可能连出租都出租不出去,贷款也贷不了,还要贴物业费,还要花精力照顾,未来可能还要贴税。

比如牵扯非常多法律问题的房子,完全卖不出去。哎,我又来献身说法了……

十多年前,我和我兄弟在北京天津待了一年半,当时在一个天津叫做华苑的地方租了一间房子,没曾想到,这间房子有法律纠纷,房东欠了别人一百多万,是个老赖……

好家伙,某天有人敲门,我不疑有他,开门迎客,结果涌进来一家子人,开了眼界了,八十多岁老两口,两对五十多岁夫妇,这六位,进门就往沙发一坐,也不当自己是外人,就把腿盘上沙发。

我们傻了,这是什么情况啊?

后来得知,这一家子,好不容易找到这个老赖的房产,就赖这里了,这家子也不说什么,自带干粮,睡地上……报警也没用,警察来了,说这是经济纠纷,找房东,更没用,来都不敢来。

各位,这样产生意外的房产,一旦你买了,等待你的,将是充满了意外的生活体验,对不?

现在还有朋友问我法拍房能不能买,好便宜啊,我都说,水太深,朋友……

3,不同小区的差价,可能超过你的想象。

我自己买过一些物业,所以,多少算有些经验。我建议选小一点的小区,选贵一点的小区

为什么呢?

第一,小区大,物业品质大概率就会降低,这已经屡屡发生了。

您想想啊,假设每100户配一个保安,1000来户的小区,大概是十多位保安,就可以了,5万户的小区,那不得500名保安啊?

显然,这么大的保安群体难以有效管理,事实上,我们发现,部分小区被盗案子就是极少数离职的物业人员干的。因为,流动性过大,很难把控。

第二,小区过大,意味着住户很难团结。我现在这个小区,才四百来户,业主巨团结,大家有个群,小区里面一有风吹草动,大家群里就马上沟通,已经驱逐好几家改成高端民宿赚钱的商家了。但是,巨大的小区,很难做到这一点,

为什么选贵的小区呢?道理很简单,一来品质相对较好,二来,价格本来就是一种筛选机制。

贵的小区,你自己住,你将来的邻居素质就会较好,出租,将来租客的素质就会较好,出售,能接受高价格的买家,购买力也会比较好一点。(相对而言啊,不要绝对化了哈~)

就这三点,你就会发现,平均思维会在房产投资上,出现巨大的坑。随便碰上一个,都会元气大伤。

江浙沪不宜跨省投资和适宜投资的城市

刚才说了宁波,舟山,绍兴等地,接着说江浙沪其他城市。

嘉兴是一个很棒的城市,关键是,房价还不贵哟~

嘉兴在我看来,最大的好处是,是个中间地段。

到上海、杭州百把公里,到苏州大几十公里,开车很快就到了。

如此重要的三个城市,嘉兴在中间。房价多少?一万多哦~

数千年来,嘉兴一直是人口聚集的地方,嘉兴人口460万左右。

但是!人口流入的速度很慢很慢,每年就两万人……

这基本上可以推断出,将来嘉兴全城市普遍的房价上涨,是有一定难度的。因为接盘的人,很少……

如果是投资型去购买房产,想吃租金或者房价涨幅,我看还是需要再谨慎一点。还是那句话——成也居中,败也居中。江浙任何一个城市居民想走出来发展的,首选很难是嘉兴。

上海,苏州,杭州,对于普遍性的职场发展,恐怕都会比嘉兴好。可能若干年之后,这些城市的溢出效应会弥散到嘉兴。

再来是湖州。湖州紧邻太湖,古镇、街道真的是一种历史名城的味道。

我个人认为,自住肯定是可以的,待着多舒服,但是,投资还是再考虑一下,原因还是城市规格比较小,两三百万人口,流入速度比较慢,好进不好出。

说了这么多我认为不太好跨省投资的城市,现在,总归还是要说一个我重点看的城市,未来可能会投资房产的城市了。

苏州。苏州的楼市让我一开始弄不明白。印象中,工业园区的房产不值钱,到处都是公司,人多,又杂,环境肯定也好不到哪里去。

但是,到了苏州,吓我一跳,工业园区的房价三四万很正常,非园区的房产,一两万都还找得到。这就奇怪了。

我去了趟工业园区。一下就明白了,这哪是工业园区啊,是公园区吧……

这个工业园区啊,是中国和新加坡政府的合作项目。一个园区就有一百多万人口。

苏州2017年GDP大概1.7万亿。你猜园区占了多少?2350亿。

一个工业园哦,吓人不?

我在这个园区开车逛了一天,巨大!而且,感觉人也比较悠闲,我没有想到,工业园区还有这样的打开方式。

这个园区里面,基本上都是高端制造业、服务业,不是那种重工业、低端制造业的园区,整个环境非常之好。

里面很多新加坡,港台的商人。租金也不低。三房两厅的房子,装修好点,租个五六千我看没什么问题的。

环境非常好,人文也相当不错,规模足够,进得去出得来,长持的话,租金也不低,租房者购房者的素质也比较高。

基本上,整体看下来,没有什么非常特别的硬伤。

硬说的话,我也只能说,过于集中在园区企业了。相对于历史悠久的富庶之地,还是略显孱弱。

但是,再怎么看,综合条件下来,未来五到十年,也是妥妥的了。

可是,园区之外的,发展就高低不同了。

整体看来,苏州是一个很棒的城市,浙江和江苏几乎都这样,省会城市和其他城市差距不大,甚至,省会城市多年下来,一直还没有其他城市经济好。

比如,苏州2017年gdp达到1.7万亿,南京是多少?1.1万亿左右。苏州一个城市,干了超过20%的江苏的GDP。

注意啊,这里隐含着投资房地产的一个很重要的逻辑啊。是什么呢?是不能光看GDP,光看人口情况。

举例,宁波和长沙非常类似,人口,GDP,面积等等。而且,显然,宁波在浙江,经济基础好于长沙。

但是,我个人投资房产,若一定要在这二者之中选择,我就会选择长沙,为什么呢?因为头部效应

整个湖南或者周边地区,要北上广发展的,全走了,在湖南发展的,基本上,除了长沙没得选了。而宁波就不是这样了。南京与苏州也是这样的逻辑。

苏州的GDP能够在全国看来这么逆天,这肯定是有原因的。最简单一点,营商环境好,经济较发达。这两点,基本上,就确保投资房产不会出大问题了。

更重要的是,苏州是几千年下来,慢慢发展,人们在此地,慢慢繁衍生息的。我认为,更加稳固。

我每个城市去看的时候,必去的地方是大学。

假设投资房地产去考察一个城市,时间原因,只有三个地方让你去游览,你会选择哪三个?

我会选择——大学区域,商业区域,地标性区域。

假如只有两个地方可以选,怎么选?

我会选择——大学区域,商业区域。

假如只能选一个呢?

那我就会选——大学区域。

为什么?

我是通过长期持有的方式来投资房地产,一般来说,吃三块利润,一块是贷款的利润,一块是房租的利润,一块是房价的涨幅。

我个人持有的房产至少是五年以上,事实上,我个人至今还没有卖出过持有的物业,由于摩擦费用的关系,卖出再买入,变得无比艰难,无比费钱,无比费精力。所以,我是长期持有。

由于是长期持有,所以,租赁与出售这二者的客户,将会是我未来需要打交道的客户。我至少,得要明白我的客户在哪里,大概是什么样子,才好量身为他们打造产品吧!:)

所以,当我准备购入房产的时候,我首先摒除的就是非常低端的房产

因为,未来租客与接盘者会让我打交道比较艰难,可能花费很多心思精力。

这里说的并不见得是钱多钱少,我指的是人员的素质。

如果人员素质不高,未来出售出租都会打折扣,其次,很可能和邻居处理不好关系,这笔账,多多少少都会算到我头上。我不太喜欢这样的赚钱方式。

我也不太会选择特别高端的房产,我指的是总价特别高。原因是,第一难以有好的租金回报,这里有人就会说我错了,汤臣一品一年可以租到一百万以上。

这里我说一个很多朋友容易忽视的地方——空租期。

我有些写字楼在出租的时候,遇到过这样的情况。租客租一年,然后,换租客之时,比如,年底退租,基本上,一两个月的空租期是要做好心理准备的。所以,实际上,一年的租金回报会少15%左右。

这在商铺投资上面极其明显。别看着有些商铺租金高,但是,很久都租不出去,最后算总账的时候,发现租金回报还是不行的。

所以,总价特别高,(一般单价也不会便宜)租金可能还可以,但是,由于愿意花这么高价格的租户,是比较难找的,就算找到了,也难以非常长期的租赁,(长期高房租,租客会自己买)并且,在租赁的时候,租客会比较强势,房东反而比较没那么强势。

所以,我大致上,住宅的话,会投资单价中上的两房两厅,三房两厅,四房两厅,面积80-150左右,大概就是这样的范围。比较好出租,也比较好出售。

好了,说回为什么考察大学区域,商业区域。

因为我的潜在客户就在这里,大学生最后两年,准备进入社会了,大量的租赁需求,毕业三五年,基本也是租赁,这又构成了大量的租赁需求。

三五年后,有经济能力了,要买房了,差不多也就是这些朋友们来买。所以,在投资之前,去大学看看,应该怀着感恩的心,因为,若干年后,这些莘莘学子们,可能是你的租客,更可能是买你房子的朋友。

所以,每个城市,我几乎都要去当地的大学,苏州的大学让我体验尤其好!~

再来,说一下无锡市。

无锡2017年GDP破万亿了哦,全国破万亿的城市,只有14个,无锡就是其中之一哦。

看看其他的城市,北上广深杭,重庆,成都,天津,武汉,苏州,南京,青岛,长沙,要么老牌一线城市,要么省会,要么直辖市,无锡啊,这个城市竟然经济这么发达,实在是出乎我的意料。

无锡的人口才650来万啊!连长沙都800来万人口了,青岛更是900多万人口啊。

我在无锡的商业区域看,档次很高,商业真的很强,江苏小天鹅,希捷国际无锡,江苏阳光集团,江苏华西集团,海澜之家,太多了,无锡的上市公司达到75家。

这是什么概念啊?杭州126家,苏州102家,广州94家,南京74家。

请注意,无锡竟然还有52家在非A股上市的企业。惊人啊!

房价上,也体现了其经济水平,两三万的房价,怎么说呢?自己住的话,当然非常合适,但是投资来说,恐怕不会是我的首选。价格有些高,人口有些少。

我大概思路是,买房的话,首选还是省会,其次就是经济中心。比如江苏,就看南京和苏州,太多了就会看不过来,也没有那么多资金去投资啊!~

但是,这丝毫不能减少我对无锡的敬佩!

说了这么多,说一下几个城市,杭州,上海,南昌,长沙等地。有一些是我需要着重看的城市。

对未来房地产投资的判断

我不大深研房地产细则,尤其是宏观政策。原因很简单,一来,我现在不是从业人员,花太多时间了解,最后,自己买的一些物业,多10%、20%,也不会有本质性的变化,即投入产出比不高。

二来,我都是用自己的钱投资房地产,是长期持有,即根本性看多,那么,细则导致的短期波动,我也不太需要关注。

三来,多年下来投资房地产,有一定的概念,一定的熟悉程度了,所以,也不至于荒腔走板。

以致于,我投资房地产的一些经验,分享出来之后,很多朋友看得懂。我如果解读政策,分析模棱两可,我估计,自己可能都看不懂了。

但是,最近一系列的政策,动作,让我这个不太关注宏观房地产层面的人,都开始关注了。可见,影响之大啊!~

我先给出结论吧。

大致上,我判断,会在一段较长时间内,中国的房产成为——传家宝式房产。即,价格高位,较难买卖,较难产生现金流,产生持有成本。

似乎这段时间,中介产生了很多问题,黑心中介,虚假房源,转款逃跑等等。

我告诉你,十多年前,就是这样,且更加离谱。

可是,怎么现在就开始整顿全国中介了呢?(就在写文章的这两天,长沙省级D报撰文痛批长沙的中介乱像。之前就从未这么严厉的批评过……)

全国性的几大中介不必说了,约谈,整顿等等的!~我在长沙,一个二三线之间游离的城市,竟然在6月份,上千家中介门店停业整顿。

这在我的印象中,非常少见,甚至,几乎没有见过。以前北上广有这样的情况,二三线可是极少出现这样的情况啊。

我在想,到底为什么?

我之前提出过几个观点,投资股市和投资房产很不同的地方,要特别注意。其中有一点就是——定价体系。

众所周知,股票是交易所撮合交易,且设置涨跌停板,楼市完全不是这样。

房产价格基本就两种。一是新房,开发商定价,随行就市(之前),你愿意定高就定高,只要你自己卖得出去,你愿意便宜卖就便宜卖。

目前看来,一二线城市,开发商已经不太能这样干了。限价给你限定住,且不得捂盘,就是限时卖出。

这一个定价体系,已经差不多全国一二三线城市做到位了。反正就是新房不可能随便开价,老大给你确定好利润比例,相当于给你来料加工,你就是房地产界的富士康,咔咔走量吧~

朋友,有没有觉得现在的新房质量问题有点多啊……

除了新房的定价系统,还有一个就是二手房的定价系统了。

早几年一线城市收紧了,一个是打击虚假房源,一个是集中到中介巨头,老大把中介巨头管控起来就好了,清晰得不得了!

现在开始,二三线,甚至三四线,也看着看着开始收紧了。

我认为,这是谋求彻底控制住定价体系,包含最后一公里。

一套新房建设出来,价格被控制住,二手房要卖出来,价格也被控制住。这意味着什么?

第一是意味着利国利民啊~反正就是贵了,不给卖,对不?您想,过去出了个汤城一品,搞得满世界怨声载道,现在哪家房企敢这么开价?

可是,你架不住二手房价格不受控啊。

那就会出现各种套利,很多人通过关系拿到一手房,然后绕开管制,在二手房市场涨价卖掉,拦都拦不住。

很多人说,可以限售啊,但是,朋友,限售可以破啊,这不就是在一个一个堵漏洞么?套利的事情多了去了。所谓买到即赚到,就是这样的情况。

假设,二手房定价系统锁住,你想这样操作,又会出现很多门槛拦住。当然,未来,还是有可能有办法绕开,但是,毕竟又多了一道门槛啊。

新房,二手房,全部管控住定价系统。高房价就被一定程度抑制住了。(对么!~)很多人一定拍手称道

但是,我个人认为,至少会有几种情况需要再考虑。

第一,市场上的供应量会不会大增?尤其是热点城市,热点地区。如果大增,就是治本了。当然,治本不行,先治标也是一个方法。

第二,房子质量会到什么地步?这个最好要再斟酌。

说一件奇葩的事情。2014年4月4日上午8:45分,奉化大成路一套5层楼突然倒塌了……

最后没有酿成重大伤亡。那一天,那个时刻,我TM就在那栋楼旁边!吓死我了……巨响加漫天黄尘!~我心里一紧,脚下一提……

朋友们,房子质量真的很重要,你经历过就知道的!

您看,新房定价系统,二手房定价系统,一旦被管控住之后,我可以猜想到,为民考虑的高层,一定不会让高价房再现江湖。

房价会被稳定住,在一个箱体中上上下下,整体还是向上走的,但是,会缓慢,至少台面上会缓慢向上。

理由简直再明显不过。

房价不骤降,银行的资产就是安全的。房价由谁定?由新房以及二手房定价系统定。管控住这二者,房价就锁死了,不会降。

然后,老百姓们安安心心还房贷,几年一过,就缓过来了,岁月静好……

推演一下吧,假设房价要跌。大体上分两种情况。

一种,开发商扛不住了,引荐中国最大的几家房企来接你的盘。

我是实实在在看到过破产的地产公司被接盘啊,但是,不是打折零售,是非公开定向发行。打折零售还得了啊!不就引起不必要的恐慌么?

另一种,个人要卖房,急着用钱,就打折卖吧。将来,我看有可能相当难打折卖了,只要控制好中介房源信息发布,过高的房价和过低的房价,很有可能上都上不去。

你只能靠小区朋友介绍,自己亲朋好友转介绍等等来发布你的房源。这就不会引起不必要的恐慌。

假设是真的,那么会怎样?我猜,房产会变成传家宝。

共性如下:

第一,传家宝没有金融属性。你难以拿个乾隆花瓶之类的去抵押贷款吧?现在,能贷款的房子,能贷款的个人,越来越少了吧!~

要我说,这才是杀手锏呢,房子去除掉金融属性,靠房产本身的增值,面对股市,其实是比较低的。

除了北上广深杭,能喊出名义上的15%的复合收益,其他哪个城市有?

我自己8年前买的房产,5000左右一平米,现在也就是13000左右。年复合收益13%不到。如果去掉摩擦费用,11%上下的年复合收益吧。

这在股市,就是正常的水准吧。如果没有贷款,房产作为投资品,就不是一个好的投资。租金才多少钱啊……

第二,传家宝不可分割。你总不能把元青花打碎了卖吧……房子也一样啊。没有办法像股票那样,拆分了卖。

第三,传家宝流动性差。流走了,到另一个藏家手里,指不定什么时候重出江湖呢?房子将来很可能这样。卖掉了,可能终身买不回来了。因为,大家都不买卖了。您就安心住吧,别打主意了。

第四,传家宝持有成本高。之前,房产的持有成本是很低的。一千万的资产,几千块一年的物业费,帮你打理得好好的。只要不装修,十年之内,折旧可以忽略不计了。将来,随着房产联网,很可能产生税费,持有成本变高了。

我的判断是,将来,房产就会呈现出这么一个情况,从以前的商品房,变成传家宝房。升值了,从商品变成传家宝了……

一定有人想问如下几个问题,提供我的浅见,供参考。不一定对~

1,房子会不会降价?

我的判断是,房价根本不会大降。都传家宝了,谁愿意贱卖呢?

2,好好好,算你狠!你不卖?房产税收死你!持有成本提高,你不贱价卖,你扛得住么你?

嗯,这个问题分两块答。第一,将来很可能是想贱价卖都挂不出去,或者,推不出去。

设想一个这样的情况。

假设您按照XX市二手房指数打个折,7折卖出去,除非你自己亲戚朋友,不然,你总得上网发布消息吧。

中介方一收到您的房源,挂上中介自己的系统。一来可能价格低了挂不上去,二来可能挂上去马上软件报警,有人来查询情况了。

一两套可能也就罢了,同时很多套都低价出现在中介系统中,就很有可能相关主管部门过来谈心了。

之前的情况是,不管你挂多少钱,由于中介品牌过于繁杂,相关部门根本不知道挂了多少钱。将来,可是看着你的啊!告你恶意做空,吓人不?

传家宝又不能贷款,又不好卖,你又需要用钱,咋办?没辙,借给别人展览收租金吧。房子也这样啊,将来往外出租的房子肯定会增加啊。

有些人天真的以为,租金会由于大量房源涌出来,导致房东相互杀价竞争!

我持保留意见。我的判断是,租金将来会随着房产税的提升,迎来一波显著的上涨。(甚至提前)

与此同时,房价倒是会抑制住。

接着,再来一波漫长的对租金的管控,但可能会比管控房价更加难一点。

花十来万住上千万的房子,将来可能再也看不到了。传家宝借你展览,你总不好意思花1块钱来借吧?你以为我是摩拜啊?

将来会出现,要么有些城市,有些地区,房价维持在那里,不怎么涨,不怎么跌,但是,就是没人来租,空着,然后,持有成本增加,也不好卖,砸手里。

现在很多四五线城市的买房者,将来很可能会遇到这样的情况。四五线的房子,买了几年下来,账面上是赚钱的,但是不好卖,或者,摩擦费用很高。

不卖,出租吧,发现难租出去。不租吧,还要交税。就这种尴尬的情况。

但是,热点城市,热点地区。租金上涨,你不租吧,后面排着队来租。持有成本随着租金上涨而被消化掉。

我们原以为不合理的租售比,可以通过降低房价来达到合理。最终可能会发现,不合理的租售比,通过上涨租金来达到合理。

自驾考察江浙沪房产四个多月,长沙大户看到的赚钱机会……

3,你说,房产变成传家宝了。将来怎么买卖,怎么流动?

朋友,这就是新常态,要习惯!大概十多年前,买卖房子的摩擦成本是不高的,这些年,摩擦成本变得很高的。

自然而然,大家都不着急买不着急卖。

想象一下,股市不是T+1,而是T+1000,交易费用不是千分之一,是百分之十。您看看,流动性会增加还是减少?

未来,房产很可能变成这样子。哦,不,很多地方已经是这样子了。限售5年,7年。交易一般的税费不说,还有一个等同于资本利得的营业税。

就是要你不频繁买卖,要你做价值投资啊,你非得投机,多不好……(将来买房的都是价投……)

说了这么多,你准备怎么做?

说说四大城市的考察情况

我说说江浙沪房产的考察报告吧。

我说这么几个城市。

第一,长沙。第二,杭州。第三,上海,第四,南昌。

长沙是我家乡,我的主要房产在长沙。这么多年来,我特别愿意投资长沙的房产,一来是我有主场优势。二来就是,长沙这个城市的房产很有特点。尤其是早些年。

大概十多年前吧,我去武汉做房产培训,问当地的商铺租户,租金情况怎么样,价格把我惊到了,武汉那么大的地方,商铺十多年前的租金,同类位置,几乎只有长沙的一半左右。

可见,长沙的租金多高,尤其是商铺。

长沙有个步行街,是福建公司开发的。十多年前,卖二楼的一两米的柜台位置,要八万块。步行街一楼的位置,售价和租金都是天价。

为什么呢,因为长沙商圈非常集中。过去,北到五一广场、南到东塘也就到底了。往西不过江,往东过不了车站路。集中在一个不大的区域。不像武汉是三镇合一。

这么集中的区域,只有五一广场和东塘,侯家塘这几个较大的商业区域,导致人群集中到可怕。

多可怕呢?大约2003年前后,步行街一到过节,比春运的火车差不了多少,人推着人,挤着往前走。

我去了这么多城市,感觉类似长沙的,可能就是成都,重庆,广州,武汉这几个了吧。比较平衡,又有发展空间,又有闲暇空间。

关键是,房价便宜啊!在长沙,地铁通达的地方,商业繁华的地方,10000块以内的二手房,15000以内的新房,还买得到。

而我去浙江台州参加伟星新材股东会的时候,台州临海的房价,两三万了~

全国省会城市,长沙的房价长年累月排在倒数,和南昌,西安,拉萨,贵阳,呼和浩特等省会城市,比着争取倒数的名次。

与此同时,长沙的GDP全国26个省会城市排第6,增速排第4。

如此高的GDP增速,却如此低的房价,你说长沙人民怎么不变着法儿娱乐。

每个长沙刚出学校的毕业生,稍微努力一点,加加班,活络一点,每个月收入就可以买一个平方米,没看错,一个人,每个月都可以买一个平方米!

所以,在长沙,消费类型的生意比较好做。

长沙写字楼出租,9000一平米买的5A写字楼,2.5元左右一天的租金,超过10%收益。扣除所有费用,装修折旧,空窗期,7%左右的租金回报,妥妥的。

至于住宅,按照买入价算,没法算了,回报比超高。就算按照现在的买入价,不算装修折旧,超过银行理财的4%左右的租金回报,也是妥妥的。

无他,长沙房价便宜啊。

这就是我之前说的——房产投资吃三块利润。一块是贷款投资的利润。一块是租金收益的利润。一块是房价涨幅的利润。

长沙比较明显的是,吃房价涨幅的利润,过去十来年,都没啥吃的,而吃租金收益的利润,还真是挺过得去的。

我们有一些房产,贷款没有还完,租金就差不多收回买房的款了。一年7%-10%左右租金回报,每年上涨5%-7%,十来年上下,买房的钱就回来了。

有所得就有所失。长沙租金回报还可以,但房价就很一般,年化收益7%左右,比股市差多了。

较好的组合方法是,贷款买房,以租养贷,长期出租,房住不炒,安心从事生产活动……

不过,这两年房价起来了,租金水平暂时落后了一些,早几年,租金回报低于10%的,我们几乎都不太愿意去看……

我有一朋友,买小户型,20来万买的,精装,买一些租给小旅馆,3万左右一年租金回报,10%-15%的租金回报……现在这样的机会没有了,因为,限购,限贷等等一系列措施。

有朋友问我,长沙的房子能不能买?

如果是自住的话,想都不要想,挑自己能接受范围内最喜欢的房子。

如果是投资的话,显然值得投,吃不到房价涨幅,至少吃租金吧,可是,现在大多数人是买不了了……洗洗睡吧~未来等机会再看吧~值得长期观察。

多说一下,我认为,长沙武汉南昌这三个城市,将来会成为一个城市圈。尤其是长沙和武汉。

原因其实一语道破,湖南,湖北,江西的省会城市,会因为高铁等交通发达之后,截留很大一部分本省的人士,从而迅速人口大量流入。

武汉,南昌都是如此。过去,湖南,湖北,江西,就是人口输出大省。现在省会截留一部分,多出来很大一块人口了。这次我去武汉,南昌,都看到了城市建设非常大的变化。

所以,真的蛮值得长期观察的。嗯,算是二线白马股哈~

再说南昌啊~

南昌增速真的很快。GDP是5000多亿,正好是长沙的GDP的一半。但是,你猜猜增速是多少?将近14%啊(名义增速)!长沙和武汉增速12%多~小市值涨得快哈!~(实际增速都要低一些)

南昌,长沙,武汉这三个城市,增速真的是比较快的。有些加速上赶。你看人口增速,长沙2017年增加27万人上下,南昌为10万上下,武汉为12万上下。

没有意外情况的话,将来很长一段时间都会维持人口流入,因为这三个城市都是产业结构比较多元化。不是那种第一产业主导型,相对较稳。

这些人,将来大部分会在城市留下来,都需要住房,要么租,要么买。

我最大的感觉就是,过去一到过年,省会城市,长沙热闹得不行,好多在外工作的人,回来了。

现在反过来了,过年才冷清咧~然后,非省会城市水泄不通了。一问,好多都是在省会城市工作回家过年的。

当然,我个人投资是暂时不会买南昌的。因为离长沙很近,直接买长沙就好了么。但是,自住在南昌的话,还真是不错!~

相对来说,杭州还是比较熟悉的,满世界都知道杭州好。

我经常强调买房需要考虑当地的人文情况。因为,你不考虑人文问题,将来房子出租,出售,自住,都会有一个又一个的坑等着你。

杭州的人文情况,在全国,我想,怎么谦虚,也排在第一梯队了!~

我接触过好多杭州的朋友,有体制内干部,有企业家,有普通白领,和他们聊天,最大的感觉就是都很纯粹,想着自己的事业,想着自己的目标,想着自己的路。

他们不太有那种想干一番惊天动地事业的表达,更多是比较务实的,今天怎么做,明天怎么做,后天怎么做。心里有谱,有定见,不着急八火,不慌不忙。

这样的城市,不管是投资,出租,自住,都是极好的选择。

我真的蛮喜欢杭州的。未来要选,肯定是选项之一。就是太贵了……杭州滨江的房子,尤其是核心地区的,价格都奔着上海和北京的价格去了。七八万!~杭州藏富于民啊……

杭州钱江附近,萧山北,主城区,湘湖……太多地方可以选了,以后慢慢挑吧~

最后说一下上海~由于工作原因,上海我也是去了几十次了。

我很喜欢上海。

在上海,有各国的人,信息交流非常充分。而且,上海是老钱较多的地方,老钱阶层让这座城市比较规矩、规范。

很多人说上海消费高。我在上海的消费,很少有被骗的经历,贵是贵,但是,一分钱一分货,摆在明处。

但凡一个城市,讲规矩,哪怕规矩是在商言商的规矩,我也觉得,投资在这里有保障,不害怕,长期看来,风险是比较低的。

无论如何,倘若你打算在财富的大船上需要有房产作为一块压舱石,上海绝对可以成为重要选项之一。在某种程度上,可能比北京更加合适。真的。

上海么,我自己很喜欢陆家嘴,浦东新区一些地方。但是,觉得好贵啊……

据说,塘桥,新江湾,海宁路这些地方还行……

总之,上海可以长期观察,现在是极难买进去了。但是,未来呢,会不会出现机会呢?先观察吧~

买房总结

我稍微做一下总结吧。

买房这件事,大致会有两个目的,一是自住,我一向建议朋友,在可接受范围内,选择自己最喜欢的房子。生活是自己的,多少钱都换不来。

我见过很多买房自己住的人,过于考虑房产的投资属性,硬要买在一个升值潜力大的地方,然后,每天通勤时间巨长无比,五到十年的青春,有无数个小时,在地铁上,轻轨上,车辆上,耗去了激情,耗去了岁月。

2014年,有一年左右,我的通勤时间要算起来,至少3小时,我做的第一件事,就是搬到公司里住。每周日晚上,我太太和我住在公司的套房,然后第二天我再工作,她再回家。我连炊具都搬过去了。

每天可以省出来3小时,一年多出来1000多小时。

十年下来,就是一万多小时,足够你在绝大部分领域,成为至少接近专家级别的人了。

很多人高估了自己短期的能力,却低估了长期的累积。

买房自住,真的选择一个适合自己的房子,不要太考虑投资属性。

买房另一个目的,才到投资。

论到投资属性,我是觉得,除非生长在三四五线那种过于偏僻的城市,不然,最好的选择,一定是自己的主场,至少,也要是自己的省会城市吧。

因为,自己熟悉的城市,比较能够避开一些坑,一些雷区,有足够的容错空间。不至于刚准备大展手脚,就掉到坑里,等爬出来,轻舟已过万重山了。

如果自己在熟悉的城市,都有一些房产了,还准备继续投资房产,才需要跨区域投资。

我认为,首选不应该是跨国,应该先跨省。原因很简单,就是法律法规问题。这个差别可是能出大问题的啊。

有些国家出租是不能涨租金的,不能赶租客走的,不清楚的话,赔死去!~

至少跨省投资几次之后,才敢说尝试跨国吧。(土豪以及国外人脉丰富的朋友自然除外~)

跨省投资,我个人大致会重点考虑如下几个地区。

长三角地区,珠三角地区,中部地区。

这几个地方,足够深耕了……

关于房地产股的看法

中国的新房市场,越到后面,会越集中在几大巨头手中,高层大部分政策,倾向都是希望房企加快盖房子给老百姓,不管是税收政策还是实际行政调控,都是赶着房企快速提供房产出来。

讲真的,无论怎么说,我们是应该感恩的。过去房子是不贵,但是,很多人却不愿意面对全部的真相。

我小时候,住的父亲的单位房,房子很便宜,但是,居住条件很差,还不一定有份,你得排队等着。

现在房子很贵,但是可以租,可以买便宜的城市,总之,有得选。之前是没得选。

几亿人,住房问题,从无到有,不过二十来年时间,我们不应该感恩么?

未来,A股市场,有三种房企,我想,会活得比较好。

一种就是巨头房企,尤其是快速提供房子的巨头房企。当然,快了,自然需要牺牲一定的质量,但是,还是要相信他们啊,然后,自己买房子的时候,多多留心相应的质量指标啊。:)

还有一种就是特色房企,什么小镇型的啊,旅游型的啊,高端型的啊,用特色做出一系列小而美的产品。我想,也会有一众粉丝,必定可以活得长久。

还有一种就是资源型房企,比如大央企,有巨大资金优势,政策优势,即成本端稳固,高层保驾护航,能够立得住。

每个城市当地的老牌房企,等同于地头蛇,总有他能生存的方法,深耕,精耕自己这一亩三分地,也能活得特别滋润。

最近,房企的股票跌得很厉害。中国恒大是我自己重仓的股票之一。我也谈一下我的看法。

我个人认为,大概率是看好的。

有种声音是,中国经济被房地产绑架了。我个人持保留意见。这里面不存在一个房地产的单个主体,怎么可能去绑架中国经济呢?只能说,中国经济很大一部分被房地产以及相关产业所影响。

按照这个逻辑,任何一个国家,都有一两个主要行业,对国家经济影响非常大。(美国被硅谷和华尔街绑架了?日本被制造业绑架了?)

这不是必然情况么?

在我看来,中国房产还有旺盛的需求。但是,会严重分化。

人会不停地在几大城市群聚集。然后,像摊大饼一样,这些重点城市会不断的造房子,买房子,租房子。

这个可不可逆,比如,政策出台做引导?我个人认为,长期看,不可逆。

因为,乡镇随着比较优势的急剧下降,会越来越没有办法提供发展空间。比如,这些年我去乡镇,感觉最大的就是,年轻人越来越少。

政策能影响么?短时间能,长期来看,不能。这是不可逆的,发展进程无法开倒车。

那么,房子的需求,就是刚性的,硬邦邦的。

这些房子必定是新造出来的,由哪些房企造出来?大致就是我刚才列举的那三种情况。

这个行业,在我看的见的将来,没有意外情况,总量不会有巨大变化的。因为,人口流动的速度,按照群体来看,是可以预测,比较稳定的。

其实,巨头的房企,每年的新增客户,是有保底的,相对稳妥的。这一点,不会像高科技公司,来一个断崖式下跌。这是我第一个判断。

其次,就是客单价。

回到最初我的定价体系的描述。我认为,不会暴涨,不会暴跌,会在一个箱体内,逐步向上。

然而,会严重分化。

重点深耕,精耕几大城市群的巨头房企,我个人比较看好。

有人说,城市化进程已经告一段落了。我想,应该去乡镇实地走访一下,就会有深切体会。这种比较差距的巨大现实,会令人印象深刻。

中国的新增人口没有大幅上涨了。可是,中国的老人却越来越长寿了。且拜科技发展所赐,大概率将来会越来越长寿,实际上,房产的需求,还是增加的。

中国老人不可能批量化进养老院的,很难很难,这是文化基因的原因,没有几代人,想都不要想。

基本上,我的判断就是以上这些了。期待未来的验证。

关于江浙沪的房产考察的报告,告一段落了。各位朋友,江湖再见。

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