每一个时代都有属于每个时代的幸运城市，亦也有城市不可逆的被超越、被抛弃，失去往日的风华。
城运或者衰弱，当它们到来时，往往容易被忽略，但如果把时针拨到三十年后，回过头再看这三十年的沧海桑田，又很容易找到其中的历史必然。
今天我们就来盘点一下那些曾经风光无限，但正在被超越的明星城市，我们会发现这些城市被超越，有自身转型原因，更多也是大时代的选择。
1、未来三十年，随着国内人口老龄化的不可逆转，中国必将永久性丧失劳动力成本优势，所以我国经济必须发生方向性的转变，将从出口拉动经济转变为消费、服务和内需拉动经济。
而消费、内需都是围绕着人展开的！
因此，人在哪里？消费和内需就在哪里！
消费和内需在哪里？哪里就是经济中心！
所以未来三十年，城市之间的竞争和落差本质上是去取决于人口基数和年轻人所占比重。
因此，那些没有人口优势，无法成为人口中心的明星城市注定在新的经济方向中持续衰弱！
2、在海权时代，港口型城市在世界经济的发展过程中具备绝对的地理优势。
但随着公路、铁路、桥梁、机场数量的增加，路权逐渐在复兴，航空更是颠覆了经济运行模型。
未来时间成本最高和无法实现点对点运输的水运优势逐渐弱化，公路、铁路，空运的优势会大幅加强，港口型城市的地理优势将会被直接弱化。
因此，那些曾经的港口开放城市，如果产业转型不尽如人意，中高端产业比重低，必然面临被超越的命运。
3、我们这一代领导人的战略国策已经从让一部分人先富起来，变成把拖后的那一部分人拉上来，让大多数人分享经济成长的红利。
所以在改革开放的40年里，我们资源和政策总是优先效率高的城市，但目前的政策是共奔小康社会。所以接下来中国所有的国家资源和政策都会更加明确的向人口中心倾斜，这也就是为什么这一轮国家中心城市中，没有青岛、大连、苏州等城市的原因，因为他们不是人口中心。
那么在以上三个大时代背景下，有一些城市是持续衰弱中，比较典型的有三个：青岛、苏州、天津。
青岛
青岛最近一次成为全国焦点是上和峰会。也因此，青岛楼市2018年又疯狂了一把。
但我的看法是不要被上和峰会所迷惑，本质上只是一个会议而已。国际会议每年有几十个，大部分不会有人记得。这个会也不能给这个座已经开始落寞的城市能带来什么。
但我们看上和峰会期间，青岛从基层到高层，各方精心布局。上合峰会就是青岛的秀场。
可是终究绕不过一个问题：为什么这千载难逢露脸的机会给了青岛，却没有给济南？
因为济南有更大的筹码。在未来做强做大省会城市的大背景下，济南吸血青岛会越来越明显。
所以青岛全力争创国家中心城市，大概率是没戏的。
但，青岛的基本面还是很强的。青岛目前拥有940万常住人口，其中包含51.65万在校小学生，青岛是北方第三大城市，瘦死的骆驼比马大，总的来说底子厚，长期也不会差。
1、青岛经济总量，一省独大。
青岛是经济强市。山东唯一的GDP万亿的城市，1.1万亿，比省内第二名烟台的7339亿高出50%，比第三名省会济南的7202亿高出53%，是北京天津之后，北方第三名。
2、青岛人口吸引力非常强。在北方，对东北、山东人吸引力非常大，特别是年轻的大学生，去不了北京的，在青岛也是他们的主要选择。
3、在北方，青岛经济发达，气候宜人，是置业好地方，特别是山东人返乡置业的首选，亦是省内富人置业的首选。
以上是青岛的优势，青岛劣势是非常明显。
1、 青岛产业结构偏老化。
青岛在家电、石化、机械等传统行业实力强大，但在当前战略新兴产业增加值仅占GDP10%。比如，企业方面，青岛目前的国内五百强依然只有海信、海尔；在旅游业方面，依然主要是暑假两个月；在招商引资方面，主要以物流纺织食品为主。
2、青岛经济转型后经济定位无竞争优势。比如青岛的海洋工业，即港口工业和海工装备。先看港口工业，天津港，连云港，就在家门口，相比青岛没有竞争优势；再看海工装备，这是上海重点在发展产业，相比青岛也无优势；最后看互联网行业，相比杭州、武汉，青岛无互联网产业基因。
苏州
苏州，自古就在中国经济领域内的一座“永恒之城”，且扮演非常重的政治角色，它在经济、文化、建筑、饮食上都独领风骚。
改革开发初期，苏州作为是外向型经济城市，也就是“引进外资”来加工（类似城市还有东莞）成为加工出口城市。
但随着中国大型机电化，未来出口不再以轻工业为主以后，苏州经济在中国的优势地位被动摇；且苏州的中高端产业外资依赖度高，那么伴随着外资企业的不景气，对苏州经济亦有影响。
目前看，苏州已经从从全国性经济文化中心沦落为普通的区域性经济强市。
未来，苏州是个越来越弱于南京、杭州的，前途未卜的城市。但，苏州还是很强的，自然环境优美，经济基础扎实。楼市经过近两年的的调整，和南京、杭州比房价便宜。
天津
我们先来看这个城市的基本面。
单纯从体量上来说，天津算是个大城市。1.8万亿的GDP，1500W人口，全国排名第六。
天津也是中国四个直辖市之一，另外三个是北京、上海和重庆。但是我们说相比另外三个直辖市，天津的定位，是毫无存在感的。天津也是北渝上津四个直辖市中，在严调之后第一个撑不住了。
这是因为天津弱。在没有海河英才计划之前，天津和北京相比，大学生毕业首选北京；国内新产业、新经济总部，也绝不会选择驻地天津。这就是天津的现状。
因此，米宅在四月初有一篇《天津，一座大城的逆袭之殇！》里面写到天津的房价，已经实实在在的降了。二手房成交价基本上已跌回了16年9-10月份的水平。相比同期已经有回暖迹象的北京，天津当时市场依然冷淡，没有看到任何回暖的迹象。但是经过“海河计划”的效力，天津楼市短期内会大幅回暖。
我对此的解读是天津楼市“利多出尽”，趁这次市场狂热，应该是抛售窗口，而不是买进。因为天津是第一个放开口子的直辖市。它背后的逻辑，并不是天津的锐意进取，创新革新。而是天津持续衰弱的证据，是下降轨中的反弹。
未来不属于天津。
很多人会提到说，天津的高考优势；关于这个问题我们在破竹《楼市一线声音》第011期，讲《天津，未来楼市空间是多少？》的时候系统分析过，因为涉及敏感词，有兴趣的可以去破竹听一下。
对于普通人，了解一个城市是上升还是衰弱，是洼地城市还是高估城市，是我们生活就业、置业买房的重要参照依据。
因为城运即时运，城价即身家。
（本文内容仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资须谨慎）
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