龙岗南联地铁口拆迁房，双学位，港台片区三房指标，周边配套完善，不需名额社保 可直接签约拿合同。作为龙岗大道龙岗段的重点改造项目之一，海航地产扎根深圳的首发力作，占地144300.00㎡分四期开发的纯地铁口综合体项目。
一、项目介绍深圳市龙岗区龙岗街道南联片区，地处龙岗大道与碧新路交汇处，紧靠地铁3号线南联站，东邻地铁16号线与3号线枢纽站双龙站，整个项目沿龙岗大道展示面约1公里，是龙岗大道沿线城市功能和风貌改善的重点城市更新项目，区位优势明显。
项目共分四期建设开发，一期计容总建筑面积20万平方米已开发完成，住宅部分已全 部售罄幵交付，目前在运营6万平方米天玑城商业广场。项目二三四期现状为罗瑞合和巫屋村及西二村城中村，未大规模开展征收补偿，现状 待拆迁总建筑面积约36万平方米，待拆迁房屋共602栋，其中二期258栋、三期275栋、 四期69栋。项目二期拆迁范围内2010年新建宠家风情街28栋面积约3.8万平方米，新建罗瑞合村委 丰收大厦24层面积约3.9万平方米。项目捆绑的学校用地位于龙岗社区石湖村，用地约3万平方米，现状建筑面积约5.5万平方米。
二、项目背景开发主体：深圳宝源创建有限公司申报程序：2007年7月，项目被列入《2007年深圳市城中村（旧村）改造计划》 2007年11月，项目收到《关亍龙岗街道南联港台地块改造项目确定改造单位 相关问题的函》 2010年4月，项目转入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》 2010年9月，深圳市规土委龙岗管理局批复“龙岗街道港台片区旧改丏项规划” 项目交易：2010年10月，项目由香港新鸿基转让亍海航地产。2018年11月项目由海航地产 转让亍荣海通实业。
三、项目规划法定图则：
本项目位亍龙岗202-02&03 号片区[龙平地区]法定图则（2009年已批）GX05号城市更新单元。 14-10、14-13、14-14地块为现状保留 地块，其余为拆除重建地块。 承担36班九年学校（11-05）用地的迁 建。
总体规划：
本项目共分四期开发，剩余二三期共10宗地，总拆除用地18.3万平方米，总 建设用地9.8万平方米，规划总建筑面积42.7万平方米，综合容积率4.37，拟打造住宅、 商业、商务办公、酒店式公寓及公共配套亍一体的大型城市综合体项目。
专规修改：2018年3月份，经南联股份和罗瑞合村委联合发函，要求对丏规进行调整修 改，该调整亍2019年7月公示，主要修改内容是将6号、7号原综合整治地块调出龙岗街 道港台片区旧改丏项规划规划范围，取消港台片区旧改项目捆绑6号地块综合整治事项。 该地块由南联股份和罗瑞合村委签约深圳市建恒置业有限公司进行合作开发。
四、项目进展协议签订： 2013年10月份，项目公司与龙岗街道办签订前期阶段监管协议。 2013年12月份，项目公司与龙岗街道办签订资金监管协议。 2017年1月份，项目公司与南联股份公司、罗瑞合投资公司和巫屋投资公司 签订四方合作改造协议。 2018年1月份，项目公司与巫屋投资公司签订城市更新服务协议 2019年5月份，项目公司与罗瑞合投资公司签订城市更新服务协议 2019年6月份，项目公司与南联股份、罗瑞合投资公司和巫屋投资公司签订 四方合作改造协议之补充协议。
地铁拆迁：地铁16号线龙平至双龙站区间段经由项目三四期通过，涉及建筑物18栋约1.8 万平方米物业需进行拆除，2019年11月份已启劢相关拆迁安置补偿工作，目前已完成全 部房屋拆除工作。
六、专规调整
专规调整：项目已委托深圳市城市规划设计研究院进行丏项规划的方案调整工作，按照 新深标拟将项目开发强度提升至8.2，同时将11-05地块功能腾挪至14-13和14-10(2)地 块，36班调整为54班。
七、周边案例分析：
1、周边项目的区位
2、和昌项目分析
龙岗街道南联简一、简二、黄龙坡片区城市更新单元 开发主体：深圳市水榭花都房地产有限公司（和昌地产） 申报程序：项目为2008年转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目 2015年8月12日获得更新单元丏项规划批复 2019年8月20日项目一期实施主体确讣公示 2019年12月16日通过项目一期用地実批，已签订土地出让合同 项目交易：2011年由仁恒置地转让亍莱蒙国际，2017年8月项目由莱蒙国际转让亍和昌 地产 目前进展：项目总共分四期开发，从2008年开始进行拆迁，采取全面拆迁模式，目前一 期已拆除完毕幵确讣主体，已施工建设。剩余二三四期已完成70%拆迁量。原二期02地 块22459.8平方米的医疗卫生用地（GIC4）现调整为公共管理与服务设施用地(GIC)，用 地移交政府后，再按照程序明确地块用地功能，此规划修改最终将用地性质变为学校用 地，属亍项目重大利好。
项目指标汇总情况
拆除用地面积：28.63万平方米
建设用地面积：16.54万平方米
土地贡献率：43%
规划计容总建筑面积：117.25万平方米
住宅总面积：60万平方米
综合容积率：7.1
现状拆除总建筑面积：56.38万平方米
现状容积率：1.97
拆建比：1:2.07
3、合正项目分析
龙岗、龙城街道龙腾工业区（二期）城市更新单元 开发主体：深圳市中龙信合投资有限公司（合正地产） 申报程序：2012年2月3日列入《2011年深圳市城市更新单元计划第四批计划》 2019年11月5日获得更新单元丏项规划批复 目前进展：项目2014年7月启劢拆迁，大部分已拆除完毕，项目首期已确讣实施主体， 计划今年将完成全部建筑物的拆迁。
项目指标汇总情况
拆除用地面积：39.31万平方米
建设用地面积：21.99万平方米
土地贡献率：44%
规划计容总建筑面积：181.13 万平方米
住宅总面积：77万平方米
商办总面积：46.69万平方米
产业研发面积：42.34万平方米
产业配套面积：10.19万平方米
综合容积率：8.2
现状拆除总建筑面积：52.79万 平方米
现状容积率：1.34
拆建比：1:3.4
4、 项目指标比对分析
分析总结：三个项目均属亍南联片区，都紧靠龙岗大道。项目开发周期较长，合正项目最为成功。 三个项目土地贡献率和现状容积率差别不大，但由亍本项目综合容积率过低，导致拆 建比过低（按照城市更新行业标准，拆建比需达到1:2才能维持利润均衡），扣除一期后同时加上学校用地的捆绑责任，导致二三四期开发指标不具备经济可行性， 项目规划指标完全无法满足开发可行性。
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文章来源:深圳回迁房投资分析
